2023房产新逻辑之最后的接盘侠

夏小君

想买房又不想成为接力棒最后一棒、最后的接盘侠的人，看到最后，告诉你房价新逻辑。
这段时间房价上涨持续刷屏，包括“疫情三年，涨回来只用了一周”，北京二手房成交同比上升96%；但不必FOMO（Fear of Missing Out，害怕错过），这一轮不会大涨。视频较长，关注点赞收藏，看到最后有结论。




关于这一轮房价有三大误区：
误区一：央行放水会导致通胀、进而直接导致房价上涨。
央行公布数据，2022年M2，比2021年底多出来28万亿，约等于4万亿美元。问题是，到你口袋了吗？货币超发，主要流向地方城投公司贷款、企事业单位贷款等。过年期间三亚西双版纳酒店一天几万，这只是被压抑的消费需求集中爆发而已；而且主要是富人，或者从28万亿的贷款中受益、疫情核酸中获利之人，普通人的钱包瘪了，哪里来的通胀？更别说买房。





误区二：豪宅好卖，房价上涨。
豪宅好卖，整体房价必然大涨。确实，部分地区开发商热衷建设豪宅，比如，青岛一个新开项目最小的面积是400平平层，1500万元起价；而郊区的房子已经从2万跌到了8800元，也没人买。还是那批从28万亿贷款、疫情中获利之人，他们深知普通房子已经没投资价值，只想买豪宅消费。
误区三，银行降息会直接刺激房价狂飚。
确实，这般时间银行利息普遍降到4%以下，但很多人拿到低息贷款，第一时间是还掉之前的贷款，而非购买新房；刚需存在，但购房意愿正在下降，因为担心房产税开收变冤大头；而且刚需主要关注低价房，不会带来房价上涨。要去库存就一定要让投机客、炒房者进场；所以要降利率；其实如果真的是普涨，银行不傻，一定会涨利率，现在利率普降，就从另一个角度证明，是部分涨而非全面涨。





事实上，这一波房价上涨真正的逻辑是：
逻辑一，是部分上涨而非全面涨。
房地产行业，有李嘉诚的不败定律“Location、Location、Location”；也有传统经济学家提出：房价涨跌，短期看政策、中期看土地、长期看人口! 资料显示，一线城市同比上涨2.1％，二线和三线同比下降1.1％和3.8％。本轮房价上涨主要集中于一线城市，以及城市核心地段；比如同样上海虹口，瑞虹新城由20年10万涨到14万，而商洛小区仅仅由4万涨到5万。








逻辑二，这一轮以房企去库存、购房者置换升级为主。
数据显示，我国共有6.6亿栋城乡房屋建筑，中国有14亿人，房子库存太多了；所以1月份重点房企新增拿地总额同比下降29.4%，节奏明显变缓。同时2022年中国新出生人口已经降到了950万人，已经负增长；再过14年左右，房产刚需大概率将在目前基础上再次腰斩！而从2023年起，房产的刚需也将年年减少！



逻辑三，楼市将迎来新模式，多元化、宜居化、品牌化将成主旋律。
2023年各省纷纷推出“租购并举”的保障体系优化，上海、深圳都在大力推动共有产权保障房、价格稳定的商住房；另外房企去库存的结果，一定是传统居住功能的房子，升级为更宜居的房子，包括盛行于德国的被动式房屋；因而，房产品牌化也必将大势所趋。
总体看来，结论有三：
结论一，本轮房产会涨，但非普涨，主要涨的是一线城市、核心地段、优质资产；
结论二，翻倍上涨可能性不大，但反弹个20-40%正常，个别地区比如上海内内环均价将拉平到10万起（目前约7万）；
结论三，传导有滞后性，预计明年全面启动，可能你永远进不对时机，量力而为+跳起来摘果子才是王道。