光大地产有限公司资金链管理问题研究

股股牛

摘 要
近些年，我国的房地产市场可谓是蒸蒸日上，已经是推动我国经济水平提升的关键行业。房产行业的最大特点是资金密集，因此其实现可持续发展的前提就是拥有足够的资金支持。房产业的过快发展，带来了很多缺陷和漏洞，比如：融资途径不够多元化、欠债潜在的风险比较大、资金回收情况不妙等，这都使得企业的资金可能会出现严重不足的情况，会给我国的金融系统，甚至整体经济，都会带来非常严重的危机。
面对这些问题，本论文翻阅了很多的文献资料，使用资金链管理等理论观点，把广大地产有限公司作为研究目标，展开了实地调查，运用得到的数据资料，分析出公司目前的发展情况，找到了其资金链管理中出现的漏洞，主要内容有：受地区差异和政策的影响大、资金流动周期长、需要更多的资金、融资途径单一、成本管控力度不强等，并制定了具体的调整规划和应对策略，以期能够改善上述问题，并对公司未来的相关工作提供理论依据。本论文分析了光大地产在资金链的管理工作中出现的漏洞和解决策略，进一步发现了我国整个房产行业资金链管理工作中普遍存在的问题就是一昧的照搬前人的观点和管理方式，以至于出现各种问题，并制定了解决的方案，希望能够为我国的房产企业提供理论参考，也希望资金链管理相关理论能够在房产行业中得到广泛的使用。
关键词：地产行业；资金链管理；融资渠道；成本控制












Abstract
In recent years, the rapid development of China's real estate industry has become an important industry in China's economic development. However, as a capital intensive industry, the development of the real estate industry must be sufficient funds as the basic security conditions. But it is worth noting that, at present, the rapid development of the industry at the same time, there exist many serious problems: problems such as the single channel of financing, debt risk is high, the slow flow of capital, which leads to the enterprise capital chain rupture risk, thus to our country's financial system and the whole economy has a huge potential risk the.
This paper mainly to GuangDa real estate company as an example, analyzes the present situation of the management of capital chain enterprises at present, the specific analysis of enterprise capital chain management of the current situation, identify problems and find the intrinsic reasons, finally, according to the specific problems of the existing problems and the GuangDa real estate company, puts forward corresponding solving measures.   
This paper studies the problem of asset management from the whole chain of GuangDa real estate capital chain management process, from many aspects and brings forward the corresponding countermeasures, for reference to improve the management of the capital chain of the real estate industry, also helps fund chain management theory applied in the real estate industry development.


Key words：Capital chain management; financing channel; cost control






目录
摘 要
Abstract
一、绪论
（一）研究背景
（二）研究目的及意义
1、研究目的
2、研究的意义
（三）国内外研究综述
1、国外文献综述
2.国内文献综述
(四）研究的主要内容
二、资金链管理相关概念和理论基础
（一）资金链管理的概念及特征
1. 资金链管理的概念
2. 资金链管理的特征
（二）资金链管理理论
1.供求关系理论
2. 新优序融资理论
3. 内部控制理论
（三）房地产企业资金管理
三、光大地产公司资金链管理现状分析
（一）光大地产公司简介
（二）光大地产公司资金链现状
1、 受区域性差异和政策性影响比较大
2、资金循环的周期较长
3、光大地产公司资金的需求量大
4、融资渠道单一
5、债务风险高
四、光大地产公司资金链管理问题根源分析
（一）企业自身原因
1、资金链管理认识不足
2、 融资渠道狭窄
3、成本控制体系不健全
（二）外部环境原因
1、 企业外部融资市场不稳定
2、 企业对于房地产价格的非理性预期
3、行业法规不健全
五、解决光大地产公司资金链管理问题的对策
（一）提升企业资金链运行效率
1、 构建规范的成本管理与资金结算机制
2、拓宽企业的融资渠道
3、提高资金的周转速度
（二）外部环境建设
1、 争取外部资金支持
2、 积极发展多元化的融资渠道
<ahref="https://zhuanlan.zhihu.com/p/507308512/edit#_Toc3688">结 论
<ahref="https://zhuanlan.zhihu.com/p/507308512/edit#_Toc29707">致 谢
ref="https://zhuanlan.zhihu.com/p/507308512/edit#_Toc21850">参考文献



一、绪论

（一）研究背景

20世纪后期，我国的房产行业大举开始革新，政府制定了很多相关政策和方案，预计在未来将房产业变成经济水平提升的支柱产业，整个房地产行业步入了飞速发展的阶段，2014年，整个行业开发和投资项目的总金额数是68252亿元，较之从前上涨了12.7%，在我国GDP中占据了11%的位置。
房产企业的日常经营活动中，资金是最关键的元素，是企业维持正常运营和发展的动力，资金的流转和回收情况甚至可以决定着企业的盈亏和存亡，所以对于企业的管理工作而言，资金链的管理是最关键的内容，科学、合理的资金链能够为企业加强创造收益的能力，更好的维持生存和扩大发展规模。世界金融危机爆发后，我国的房产行业也受到了冲击，出现了房地产泡沫和过度投资等现象，面对这个情况，国家制定了新的财政和货币政策，将购房的首付比例和贷款利率都提高了，以此来控制房价的上涨。却随之出现了新的问题，比如企业外部资金链出现缺口，从银行得到贷款的难度升级，市场的运作越来越复杂，导致房产企业的融资活动的展开陷入了困境。房地产行业本身存在的风险就很大，建设周期比较长，前期更是需要注入大笔资金，属于资金密集产业。所以，对于房产企业来说，拥有优质的资金链，提升管理水平是迫在眉睫的工作。
（二）研究目的及意义

1、研究目的

当前我国的经济环境面临着很大的改变，而房产行业本身属于资金密集型行业，从土地的获得，到规划项目、发展项目和后期销售，每个环节对资金的需求都非常大，项目的周期比较长，资金的流转比较迟缓，因此需要更多的资金来实现流转。此外在投资活动中，起初的土地收购费用、整个项目费用，到最后需要支付的利息等，每个环节对短期现金的需求都是非常大的，所以，资金链的循环状况是否良好，对房产企业的生存和发展有着非常大的影响。在这个前提下，本论文从资金链循环入手，分析和研究了房产行业的竞争和企业的核心竞争力，借此提升光大地产公司对资金链的管理能力。
2、研究的意义
资金链对企业财务而言，是管理的核心，房地产行业属于资金密集型行业，想要维护良好的生存和经营活动，就要有资金作为桥梁，所以对房产企业的资金链管理展开研究是很有必要的，具体内容如下：
第一，目前无论是我国还是其他国家的专家，研究内容几乎都是房地产泡沫和风险的预防和管控，本论文针对资金链管理的所有环节展开了分析和研究，主要分成三部分内容：资金的获得、使用和回转，重点研究了管理内容和方法，有利于完善房产企业资金链管理的研究内容，可以成为以后的相关研究的参考依据；
第二，本论文将光大地产企业作为研究对象，分析了其资金链管理工作，找到了其中的问题所在，并制定了合理有效的应对策略，能够帮助企业更好的看清企业对于资金链的管理状况，调整和完善管理方法，提升管理能力，还能成为其他同行企业做好资金链管理工作的理论参考。
第三，本论文研究的是房产企业的资金链管理工作，能够帮助企业的项目出现资金缺口的时候，有关人员能够及时发现，在项目开展的每个环节，都能有目标有计划地制定相应的资金规划，尤其是光大地产所负责的商业类地产项目，本身的特点是流程繁杂、环节多、周期长等，想要保证所有的环节合理、有效的进行，就要对资金链管理工作展开研究。
（三）国内外研究综述

1、国外文献综述

Thanh Ngo（2017）研究了房地产金融市场，主要包括一级市场和证券化二级市场，后者所存在的金融工具有很多，比如指数化和信托证券，还有投资基金，作者对于信托资金的研究是取得了很大成绩的，主要研究了信托基金的价格和房地产二者存在的关系，还用比较的方法分析了十年期国债和信托基金收益率。A. Adamuscin（2010）通过研究得出信托资金的特点是投资不公开、多元化和流动化，因此它取代了商业抵押贷款，是当前房产市场开发的主要工具。主要类型有混合型、抵押贷款型和权益投资型，其中，最后一类所使用的范围是最广泛的。
Garton-Good，Julie（2015）分析了不同的国家的房产行业获取资金的途径：德国主要是靠储蓄资金，“建房储蓄”推动了住宅市场的飞速发展，政府所投入的资金比例越来越小，财政压力减少了，德国整个消费和生产结构实现了调整和完善。不同的金融机构，其开展的业务也是有所不同的，但都是房产行业获取资金的最重要来源；日本的资金获得方式是混合型的，大部分都属于私人金融融资，政府部门颁发财政投资规划，下属的财政部门招募社会资金，国家级金融机构和房产企业就会得到大量的资金，日本的房产行业所需要的资金，主要是靠国家和个人金融机构的融资，还有政府的财政投资规划，正体现了其混合型的特点；新加坡获取资金的特点是基金后盾型，如果国家所拥有的资金不充分，可以创立多元化的基金，用于房产项目的开发和建设，所有的政府部门都很重视房产的开发，实施了中央公积金制度和居者有其屋的政策，其中，国家公积局是最关键的机构；美国的资金获取特点是完备型，房产金融市场是独立存在的，是金融市场的主要构成，历经漫长的发展时期，其已经拥有了比较完整的网络，个体金融机构是主体，市场基础是住房抵押贷款，还有丰富的房产信用种类，互相之间密切联系，共同发挥作用。如果市场存在缺陷和不足，政府机关有权制定策略进行解决和完善。
2.国内文献综述

专家们对资金链管理的认知是不一样的，谢阳春（2016）提出企业的规模扩大到一定程度后，才可以开始进行资金链管理，其包括财务管理和金融两方面内容，是宏观的，也是微观的。郑爽乐（2016）提出资金链管理指的是母公司利用资本或契约手段，管控下属企业的资金运作情况，将资金集中起来，提升整个集团的资金使用能力，对资金展开集中管理的时候，要做到和企业组织结构相匹配，把实现资金合理分配当成根本目标，帮助整个集团预防和管控财务工作中潜在的风险。有的专家提出过去所说的资金管理，主要是管理现金的流入和流出情况，如果已经确定了预期收益，通常情况下，资金都可以维持收支平衡，现代资金管理有了新的内容，要展开精细的管理，对资金风险进行管控，已达到管控运营风险的目的。
关于资金链管理方式的研究，专家们的研究内容基本上都是资金集中管理、财务费用的管理和使用信息管理手段等。赵玉琳（2014）提出企业需要发展财务公司和结算机构并存的管理方法，二者展开有效的合作的有利条件如下：账户的管理实现标准化、把资金集中起来使用可以更好的发挥规模作用；资金完成集中调度，更好的得到利用；减少财务支出，降低风险；调整不同的银行之间，还有银行和企业之间的关系。张秋梅和李露（2017）分析了ERP条件下的企业管理资金的方式，最后提出ERP条件下展开资金链管理工作，能够更好的集中数据、利用网络手段得到更快速更有效的服务，也能得到更真实、更严密、更精确和更详尽的数据资料。朱志慧（2017）提出资金实现统一管理是企业对资金链展开管理的首要措施，能够让资金得到更充分的利用，笔者认为就是对企业的所有资金展开绝对统一的管理。
(四）研究的主要内容

本论文先阐述了企业资金链管理的定义和特点，分析了这方面工作的必要性和重要程度，然后分析了光大地产公司有关这方面工作的发展情况和其中的缺陷和不足，并研究了造成这些不足的原因，最后制定了合理有效的应对策略，期望能够提升公司的管理能力。本论文对公司资金链管理工作的发展情况进行了认真的分析，研究了具体的管理过程和其中产生的缺陷，研究了为什么会出现这些缺陷，最后结合了公司实际情况，制定了合理有效的应对策略。
二、资金链管理相关概念和理论基础

（一）资金链管理的概念及特征

1. 资金链管理的概念

周立（2016）提出从理论的角度来看，资金链指的是社会经济系统中不同的经济主体所存在的债权和债务关系。资金链管理就是对企业所拥有的资金展开完整的、动态的、透明的管理，主要流程有：资金的使用、配置、收支、规划和回收等。是在国家法律允许的范围内，用科学的手段处理企业的资金关系，规划、组织和实施具体的管理内容。资金链管理的定义分为广义和狭义两种，前者指的是企业自身的资金管理，还有自身和外界资金之间的关系，详细来说，主要内容是企业资金的获得途径、去向、使用和配置；后者单纯指的是对企业自身拥有的资金展开监管、规划和实施的过程，主要内容是资金的获得、收支和配置等，管理工作的重心就是现金流。
通过对实践活动展开分析，则会得到这样的结论：在房产行业中，资金链指的是房产项目从融资、得到土地、项目开发到销售的每个环节的资金流转情况。本论文从资金流转的次序入手，把资金链分成资金的获得、使用和回转三个阶段，并在这个基础上，分析了整个资金的流转情况。这是动态的，能够持续进行的资金循环。
2. 资金链管理的特征

资金链的管理是企业的运营管理工作中最主要的内容，主要特点如下：
（1）企业对资金链进行管控的主要方式就是对财务工作进行监管。管理过程是企业资金的筹措、配置、运作和监管的过程，其中，企业的资金是通过不一样的形成所体现的，资金链管理的内容也比较多。财务工作的监管是企业日常运营的基本管理方式，因此，这也是企业对资金链展开管理的主要方式。
（2）企业的资金链管理，主要管理的就是物资和资金。企业的日常运营环节，这两者之间的关系是辩证统一的，具体表现有二：第一，物资流动所依靠的就是资金，物资和资产的运转，是企业运营活动的主要内容；第二，资金和物资之间是互相作用的关系，企业所拥有的资金数增多了，说明物资就少了，如果企业所拥有的资金数少了，则说明物资变多了，对于资金链的管理来说，物资是始终和其绑在一起的。
资金链管理的根本目的就是提升资金的周转能力，使其实现更多的价值。前期准备环节，企业的资金从货币资金会变成储备资金；到了生产环节，储备资金又会变成生产资金；到了销售环节，销售资金会变成货币资金。这一个完整的生产过程中，资金的运作是独立的，通过运作，资金的价值上涨了。资金链管理能够促进企业的资金流转更顺利，当企业拥有的资金比较充分的时候，能够节省资金，如果企业的资金出现了缺口，也能够获得资金，提升资金的收益情况，实现资金更好的流转。
（二）资金链管理理论

1.供求关系理论

这一理论的主要内容是市场的供应和需求情况发生了改变，对价格会产生怎样的影响。如果供应量大过需求量，市场上售卖的货品数量比消费者想要购买的数量要大的时候，就属于买方市场，消费者可以展开讨价还价，交易活动的主动权掌握在消费者的手中；同样的，如果消费者所需要的货品数量远远超过市面上所销售的货品数量的时候，就属于卖方市场，交易活动的主动权会落在销售方手中，销售方拥有了讨价还价的权利，货品的价格就会上涨。虽然房地产属于比较特别的行业，几乎不被供应和需求的变化而影响，但也适用于这一理论，一样的也会被这一理论所影响。分析房地产市场，主要靠的就是市场供求关系理论。新项目在开发过程中，可以对新项目的种类和数量展开合理的判断，以免因为供求发生了改变而出现商品累积、占用资金的情况，能够帮助企业的资金实现科学、有效的配置，推动项目完好的开展。
2.新优序融资理论
专家们通过研究指出，企业的融资结构不光会受破产和税收等外界因素的影响，同时也会受到来自于内部的某些因素的影响，专家们把融资平衡的问题变成了企业制度和结构规划的问题。因为市场信息是不平等的，在企业的融资机构中，股票所占据的比重并不大，目前的市场状况导致企业如果发行股票，投资方就会觉得企业是因为运营情况遇到了瓶颈才作出发行的决定，因此如果新的股票发行成功，价格会下跌。优序融资理论的观念认为企业是偏向内部融资的，对于外部融资方式，通常会使用债券的方式。后来这一理论被梅耶斯-迈基里夫模型所证实，通过对美国的企业展开分析发现，在融资模式中，股票和发行债券的比重分别是27%和23%。利用这个理论，专家们把融资问题利用信号传送和证券市场结合到了一起。
3.内部控制理论
上世纪后期，美国会计师协会提出了内部控制的定义：为了保证企业的运营活动合理有效，董事会、经理层和普通员工一起对企业展开实施的过程。还提出了内部控制的主要组成元素：控制氛围、预估风险、控制事务、沟通信息、监控交流。
内控理论主要对环境进行控制，打造了企业环境的同时，还对员工的思想观念产生了影响，也对企业的运营产生了很大程度的影响。控制环境的主要组成内容有：企业员工的思想情况，能力和信誉，管理内容和特点，企业组织架构，人力资源政策和执行，还有权利和职责的内容。
控制行为指的是采取一定的手段来保证流程和政策可以完成企业的运营目标，主要包括职责分工、兀自管控、信息处理管控和业绩评测。风险评测是风险管理最基本的内容，指的是企业通过判断和分析相关风险来完成预期的目标。业务环境时刻都在发生着变化，技术也在不断的更新换代并投入使用；新的行业或产业的诞生；企业更换了新的信息体系；企业员工出现了人事变动；企业拥有了新的业务项目；飞速发展的进程；会计方法的变更，等都会为企业带来新的风险。
（三）房地产企业资金管理

房地产企业的主要特点是需要大量的资金支持、项目的时期比较长、潜在风险很多，因此其对资金的管理工作就显得尤为繁杂，具体管理内容也不同于别的行业。房产企业管理资金的特点如下：
1、资金需求总量大
房产的开发和运营是一项规模比较大、过程比较繁杂的项目，会涉及到规划勘测、建筑施工和工程安装等很多行业和领域，需要大量的人力和物力的投入，更需要非常充足的财力支持。
2、资金的来源途径很丰富
房地产企业所需要的资金量是很大的，想到分散风险的问题，如果某个投资方或某个金融组织单独承担如此数额巨大的资金是非常困难的。因此房产企业在展开融资的时候，会考虑到自身所拥有的和外界资金的具体份额，分析出合理的融资次序和结构，以实现更多的收益和更小的风险。
3、开发时间很长，资金回收很慢
房产开发项目如果协商一致通过，即将开始运作，会涉及到很多行业和领域。从最开始的筹措资金、得到土地、勘测规划、项目施工、建筑物封顶、质量检验，到建筑物销售，这么多环节，唯有最后一个环节是收回资金的环节，但中途要经过很长的时期。规模比较大的房产项目甚至要经历三年，甚至五年。正因为一个房产项目从规划，到最后完成所要经历的时间太长，因此资金的管理和循环时间也很长，会有各种各样无法预测无法掌控的因素出现，某些因素如果出现了变化，也会对项目的正常完成产生影响。
总体上来说，房产行业是资金密集型行业，几乎每个项目都需要少则几亿，多则几十亿的资金支持，而项目所要耗费的时间太长，资金的回收也要经历很长的时间，风险太大，因此大多数房产企业都无法凭一己之力负担如此数额巨大的资金来完成项目。通常都会开发多元化的途径来筹措资金，比如银行、金融组织、房地产合伙基金和投资公司等。土地的获取、房产开发和搭建、后期销售，每个环节都需要资金的支持。资金的回收则是通过向潜在的消费用户销售或出租房产。
三、光大地产公司资金链管理现状分析

（一）光大地产公司简介

光大地产总公司位于广州，2009年在香港联交所主板成功挂牌，市价大概有900亿港币，是国内在香港上市的民营房产企业中，市值最高的。是我国房产开发行业的前50强企业之一，多年来一直是我国百强优秀民营企业，最有品牌价值的企业。到目前为止，光大地产在房产开发行业的发展一直是比较平稳的，相关企业的发展也很平稳，地产下属集团有拥有国家一级资质的物业管理和建筑公司，拥有甲级资质的建筑设计院，在我国的房地产行业中拥有着非常大的影响力。
2016年，光大地产在建、储备和已完成的项目分别有134、8和49个，总面积分别是77412254、1877542和15900503平方米，上半年通过销售房产共得到了341.9亿元的资金，共售出5222000平方米，和2015年比起来，销售资金和面积分别增加了27.5%和18.6%，房产的销售平均价格是每平方6548元，到该年年末，销售总金额有1003.97亿元。公司制定的2017年销售目标是1100亿元。可以看出光大地产的发展一直是稳步上升的趋势，越是发展良好的情况下，公司所做出的决策就越显得重要。
（二）光大地产公司资金链发展情况
1、受地区差异和政策内容的影响很大
第一，在区域上，房产行业的产品是不能移动的，因此光大地产无法像别的行业一样，利用交通手段把产品从某个地区传送到另一个地区，再展开售卖，因此房产行业的产品的流转和消费特点有明显的区域性。
第二，2015年，光大地产用于投资的金额有213亿元之多，比上期上涨了15%，房产行业在国家经济发展的行业中有着不可取代的地位，所以政府会根据时期的变化，对利率和税收等政策进行调整，来控制房产行业的发展，遏制其产品价格的快速提升。2012年，国家政府部门出台了限购令，存贷款准备金率也提高了，四月份，光大地产位于厦门等四个一线城市的公司的销售量下跌了10%。因为政府出台的政策，让有购房需求的民众持观望态度，投资用房产需求出现了改变，影响到光大地产的房产销售活动。有数据显示，2015年，公司的总收入是652.6亿元，开发项目的收入是635.1亿元，净收益是91.8亿元，与2014年比起来，下跌了21.7%，净收益不仅没有继续超过万科集团，相反的，还少了33.71亿元。
2、资金循环需要的时间太长
光大地产的资金链的循环共有五个环节：融资、购入土地、建筑施工、产品诞生、销售。项目开发需要的时间，决定着资金被占用的时间，公司的一个地产项目，从得到土地到最后进入销售环节，中间所需要经过的时间是非常长的，中间要历经勘测分析、制定项目书、规划、选择施工企业、建设施工、完工检验、销售、交到消费者手中等程序。分析公司之前的开发记录，从最开始的筹资，到最后的销售，实现资金回收，通常要持续三到五年的时间，和别的行业比起来，资金回收的时间太长。房产行业的运营过程中，资金的运作时间和项目的建设时间相比，前者更长一些，因为后者的时间很长，造成了资金的循环时间长，另外，房产行业有很多无法确定的因素时刻都会出现，比如气候和政策等因素，都会影响到项目的进程，继而影响到资金的循环时间。
3、光大地产公司资金的需求量大

光大地产公司是非常有代表性的资金密集企业，公司所研发出的产品本身就有非常高的市场价值，这就注定了公司用于项目研发和实施的资金数额是非常大的。无论是公司用于研发和运营的贷款，还是消费者个人住房贷款，其对资金的集中占用和筹资途径的分化和长期特点都会出现冲突。想要合理的处理相关的冲突和问题，无论是光大地产本身，还是消费者，对资金的占用都要科学、合理。光大地产拥有比较大的企业规模，在资产、资金、工程和生产等各个方面的管理工作，对专业人才的需求都是很大的，社会经济水平的提升，给企业带来了不断上涨的人力成本，光大地产需要更多的资金用以发放管理者和基层员工的薪酬。
房产项目的开发和施工阶段，建筑过程对机械设施和原材料的需求是多元化的，世界金融危机的爆发给我国也带来了一定程度的影响，第二产业的产品价格上涨的幅度很大，导致房产项目的开发和施工阶段对资金的需求更大。
近年来，我国城市化的进程很快，城市的功能持续加强，土地资源的数量是固定的，并且无法再生，土地的价格越来越高，并且还会在很长的一段时间内继续升高，政府用拍卖的方式出售土地的使用权，光大地产想要得到土地，就要付出更多的成本，也就需要大量的资金投入。
4、融资途径很单调
当前光大地产所使用的融资途径主要有内源性、外源性和其余的方式，内源性途径包括：企业自身所持有的资金、产品应收账款、销售回款、商业信用融资等；外源性途径包括：上市融资、房产开发债券、外界投资、商业抵押担保债券、银行贷款等；其余的途径包括：夹层、合作开发、会买和回租等融资方式。经过这些年的发展，光大地产和银行之间的关系是非常良好的，从银行处得到贷款，就是公司获得资金的主要来源。
光大地产得到现金的主要途径就是运营和筹集两种方式，前者所得到的现金在总金额中的比重高于50%，2013、2014和2015都高过了60%，后者所得到的现金是比较少的，可以忽略不计。对运营和筹集资金活动得到的现金的内部结构展开分析，2015年，通过销售产品和提供服务得到的现金，还有借款得到的现金，在总金额中的比重分别是66%和44%，这说明销售和借贷就是光大地产得到资金的主要方式。由此可见，光大地产想要拥有更多的资金，还得依靠运营活动，尤其是销售行为得到的资金。
（1）光大地产过分依靠从银行处得到的贷款
光大地产的资金形式有房屋预售款、建筑单位垫付费用、银行贷款和自身所拥有的资金，房屋的预售款中，有很大一部分都是上市银行为消费者所发放的个人住房贷款，所以这部分款项和银行贷款都是从银行处得到的，由此可见，光大地产对从银行处得到贷款有着非常高的依赖。
（2）内外融资途径不丰富
面对紧缩性的货币政策，光大地产从银行处得到的贷款数量越来越少，消费者所得到的个人住房贷款也在减少，上文中说到了广大地产对银行贷款的依赖性是非常高的，因此其资金就出现了严重的缺口。
5、债务风险比较多
光大地产当前的资金周转和收益情况并不乐观，面对目前政府出台的房产行业政策，光大地产想要对风险展开合理的预防和管控，首先就要实现比较好的资金流通，降低资产负债率，这样才能为融资活动的展开打造更好的环境，因为某些因素，光大地产企业内部创造收益的能力和万科等同行企业比起来，可以说是略逊一筹，企业本身创收的能力太薄弱，面对房产行业日益剧烈的竞争，想要站稳脚跟，就要提升竞争力，扩展企业规模，那就需要依靠来自企业外部的资金。
综上所述，光大地产公司大力开发新的外部融资渠道，举债展开运营活动，导致企业所拥有的负债越来越多，使得企业的资本结构出现了高负债情况，在负债内容中，更多的是从银行出得到的借款，融资手段比较单一，国家关于信贷的政策一旦缩紧，光大地产的资金来源就会出现非常严重的缺口。
四、光大地产公司资金链管理问题根源分析

（一）企业自身原因

1、资金链管理认识不足

光大地产公司的管理人员对于资金的管理，普遍没有深刻的认知和了解，对于资金的成本和时间价值等问题都没有引起足够的关注，普遍觉得资金管理就是企业管理的一个组成部分，这就会给企业资金的流通带来消极的影响。比如企业关于内部资金的管理责任比较模糊，项目的前期开发进度比较慢，项目后期的建筑质量不符合标准，建筑施工没有严格的时间限制，销售计划不充分，匹配的设备不够完备，售后服务很不成熟等，都会给企业资金的顺利回收带来非常不利的影响，可用于流转的资金数额很少，最后企业的资金会出现非常严重的缺口，造成风险的产生。
2、融资途径不够多元化
当前，光大地产公司所使用的融资途径还很落后，基本上就是通过股票和向银行申请贷款得到资金，分析企业的融资结构，直接银行贷款的比重高达20%，另外，企业用各种方法从消费者手中得到了一部分住房贷款，还有企业从银行申请的贷款等，事实上银行所提供的贷款在总结构中的比重超过了80%。光大地产过度依靠银行贷款的融资方式，投资活动的风险转向了银行，企业得到是利润很少，另外，国家制定了一些紧缩型政策，导致企业目前的融资方式无法灵活的进行转变，银行发放贷款的标准日益严苛，数额日益减少，这会严重影响到光大地产通过银行方式得到的资金。
光大地产企业的融资途径是比较单一的，并且不是说变就能变的，这是资金链管理的重要漏洞之一。企业对融资的理解不够深入，资本的运作又没有充足的经验，导致企业的融资途径扩展工作步履维艰，此外，企业并不可能在很短的时间内就找到适用于自身需求的融资方式，这是一项很艰难的工作，之后企业会建立合理有效的融资途径，政府部门要制定有关的政策内容提供支持。
3、成本控制系统不完整
房产行业的最大特点就是资金比较集中，房产企业想要合理有效的管理资金成本，就要有强大的管理和规划资金的能力。销售得到的收入和支出之间存在的差值，就是企业从运营活动中得到的收益，这体现出光大地产公司对成本进行管理是非常重要的，想要得到更多的利润，在提升产品质量和消费者满意度的同时，还要对项目的开发成本进行合理管控，将成本支出降到最少。成本的管控工作需要有员工共同参与，因此对组织管控的机构的专业程度就有着很严苛的要求。当前光大地产的财务管理部门一昧的重视管控企业整体的运营收入，会给企业管控成本带来一定的难度。主要是因为光大地产公司缺少科学、合理的成本管控系统，通常情况下资金都是缺少计划性的被占用，企业资金非常容易就会出现缺口，会不利于资金完成有效的循环。
（二）外部环境因素
1、企业外部融资环境不稳定
目前世界上的房产行业的融资环境整体是无法确定的，金融危机爆发后，所有的国家都对环境展开了政治干涉，尤其是金融市场，欧美等地区的金融机构都在尽力寻找自保的方案，涉及到贷款业务都会非常严谨，整个世界的贷款环境都不是很乐观。
光大地产的主要融资方式之一就是利用股票，因此企业也正处于不乐观的环境之中，尤其是涉及到价格的制定，压力更大。面对这种情况，有些房产企业将原本的上市计划暂缓，IPO在很大范围内被废止。世界资本市场的变动，给光大地产的融资活动带来了无法控制的影响，尤其是资金链的良好管控和运作，受到的影响更甚，而且这些影响都有连续的特点，走世界发展的道路，企业会得到更多的融资机遇，但也要面对更加剧烈的行业竞争压力。
2、企业对于房地产价格的非理性预期
目前，房地产是我国整体经济发展的主要行业，二者之间的关系是很密切的，房产行业的发展，会带动整体经济的提升，而后者也会给前者带来很大的影响。我国整体的经济发展态势是比较良好的，因此房产行业所处的市场环境是比较好的，继而又会影响到经济水平的提升。民众的生活水平越来越高，城市化速度越来越快，农村地区的年轻劳动力纷纷进入城市，城市的住房环境出现了紧张的情况，农村劳动力进入城市和高校学生毕业后找工作的形势，都将城市的房产价格推向了越来越高的境地，我国的城市化进程在国际上都有着很大的影响力。
经济水平飞速提升的今天，固定资产用于投资活动的比例越来越大，房产投资活动在短时间内会出现变化，如果消费者的需求比房产供应量要大，房产价格就会提高，房产开发的参与者关于房价上涨的预测就会变得不理性，很多开发商会大量的购买土地，需要数额非常巨大的资金投入，很多高级楼盘和商业住宅都出现了开发过剩的情况，带来了非理性判断的住房需求，来自我国内部和国际上的一些投机性资金也注入了房产行业，过去适度的房产行业的供求遭到了可以扩展，给企业的资金链管理工作带来了难度，严重的还会让企业的日常经营活动陷入困境。
3、行业内法规制度不完整
光大地产公司的资金链管理工作中出现缺陷，还有一些原因就是：第一，国家所制定的行业内法律法规不完整，房产行业的政策有太多的局限性，导致房产行业的发展困难重重，特别是关于资金管理工作的政策内容，导致工作中的漏洞不断地出现。第二，民众投资途径日益扩大，我国加入世贸组织后，和其他国家的关系日益密切，民众的投资途径，除了房产行业之外，出现了更多的选择，因此有好多房产企业都出现了融资困难的情况，资金链管理中存在的缺陷更加明显，长此以往，终究会阻碍房产企业的运营工作合理、有效地开展。第三，我国资本市场正处于刚刚起步时期，房产融资环境也开始收到资本市场发展的影响。房产行业与其它行业最大的不同点就是资金过于集中，因此非常容易受到资本市场的影响，市场的发展不成熟会就导致房产行业的资金流动不顺利，无法进行良好的循环，资金链管理中的缺陷不断暴露出来，最后会给企业的资金管理带来无法挽回的难题，影响到企业的运营活动。
五、解决光大地产公司资金链管理问题的对策

（一）提升企业资金链运行效率

1、 构建规范的成本管理与资金结算机制

（1）构建科学的成本管理机制
第一，确定企业成本预算的总体目标，预算内容主要有：运营和间接开发收入、项目开发成本、规划成本、相关研究成本等；第二，对企业运营成本展开科学的计算，主要计算的内容有：光大地产展开拆迁和征用土地工作所需要做出的赔偿、开发间接费用、基础设备建造费用、建筑安装和前期施工费用等；第三，进一步研究企业的运营成本，对成本展开计算，然后对日常运营的各类指标展开考核，分析成本管理工作中出现的缺陷和不足，制定合理有效的应对策略和方案；第四，加强企业对数据的搜集和分析工作，企业的管理人员要经常举办有关的讲座或培训，对企业的管理人员和基层员工展开教育工作，让他们对成本有更深刻的了解和认知，对于成本计算的数据，进行登记、存储和传送，帮助企业的成本计算工作实现系统化。
（2）加强资金结算工作和资金监控
对资金展开管理的核心工作内容就是日常资金的结算，在这个工作过程中，资金管理部门要做到如下内容：开户银行的数量要在适度的范围内，账户的最高资金限额要有明确的规定，对银行的储蓄展开实时监控；科学的发挥资金的管理和结算功能，对日常流转的现金进行认真、细致的结算，实现资金的流转顺利，还要对企业的银行账户展开管理，开展合理有效的存贷工作；在资金管理方法和风险管控制度的基础上，建立并健全网银业务制度，让操作过程更规范、更标准，关于管理的保密工作要彻底落实。
2、开拓企业的融资途径
可以开拓的新融资途径主要有如下内容：第一，通过并购与合作的方式实现融资，企业完成并购，规模和资产都会扩大，能够使用的现金规模也会扩大，这样如果行业中出现了规模比较大的项目活动，企业可以和对手展开竞争，此外，企业互相之间展开合作，共同承担风险，企业本身所需要面对的融资风险就变小了，现金流动情况也会有所好转，会有足够的资金数量用于开发活动；第二，房产基金，这是投资于房产或房产抵押相关公司发行的股票投资基金；第三，房地产信托，指的是信托投资公司发挥其理财功能，为企业制定合理有效的规划，筹措到更多的资金。这种方法已经被广泛适用于房产企业，其有很强的灵活特性，已经取得了一些成绩，目前是房产企业实现融资的主要途径；第四，国外的融资途径，房产企业是所有行业中对资金的需求最多的，可以想办法引入和使用外资，这是可行性很强的融资方式。作为企业本身，要积极的和国外的资本洽谈，拓展国外融资途径。
3、提升资金的周转力
光大地产公司想要提升资金的周转能力，可以采用的方法有：
（1）减少企业过度预支比例
企业想要开发某个项目，需要大量的资金，可以使用借贷的方法，但如果太过于依赖这种方法，一昧的依靠预支负债资金来展开企业的日常经营活动，企业需要承担的风险就会越来越大，如果市场发生了变化，出现了债务危机，企业的运营就受到不利的影响。
（2）加强对企业日常管理费用支出的控制
企业可以用节流的手段，减少支出费用，获得更多的收益。
（3）加强企业对现金的管理能力
一定程度上延长应付账款的时限，缩减应收账款的时限，企业就有了充足的资金可以在约定的时间内支付应付账款，企业需要支付的利息减少了，资金的占用情况也有所好转，资金也能更好的发挥其作用。
（4）加快企业资金的流通
企业资金信息会受多个部门、时间和跨地区等因素的影响，流通会出现不顺畅的情况，面对这种情况，企业需要及时采取科学的手段展开管理，否则资金的周转能力就会越来越弱。
（二）外部环境建设

1、 争取外部资金支持

光大地产公司应该制定更长远的发展计划，主动获取国内闲散资本资源，比如社会上的接待机构和民众手中的闲置资金，这些资源如果能得到科学、合理的使用，也可以帮助企业实现可持续健康发展。具体内容如下：第一，利用增发股份等方式解决资金所遇到的困境，这样作为光大企业本身，可以用很少的成本得到丰富的资金，企业拥有的资产增加了，运营和管理能力都会有所提高，打造了行业内的品牌和声誉，如此一来，企业想要实现融资，就更便利了；第二，大规模的使用房地产信托方式来实现融资，能够减少企业为了融资需要付出的成本和财务费用，还能够完善企业的负债结构。
2、 积极发展多元化的融资渠道

近段时间以来，国家开始控制资金的供应，光大地产公司用于维持运营的现金资源处于紧张的状态，同时，国家还扩展了企业在法律范围内可以使用的融资方式，尽管如此，但融资方式还是没有实现多元化，比如企业的并购和重组等方法的使用还不够广发。房地产行业的竞争越来越热烈，给光大地产带来了更多的风险，银行坏账和恶性贷款等问题的出现，使得企业必须减少对银行贷款的使用，开发更多样化的融资方式已经迫在眉睫。政府要制定具体的政策内容，引领资本市场实现更好的调整和发展，开发更多的模式和途径以供房产企业顺利得到资金，具体的内容有：项目债券化、房产信托、上市和股权合作等，当发展到了一定的规模，可以展开资产重组。
<ahref="">结 论

本论文结合了前人关于资金链管理的研究成果，将光大地产公司作为研究对象，具体研究了其资金链管理工作的发展情况，最终得到结论如下：
（1）分析了我国房产企业在资金链管理工作中出现的问题，结合光大地产公司不同于其他企业的实际情况，为企业制定了详细的调整措施：首先是完善结构，既要完善企业内部管控系统，也要完善资金链的风险预警体系；其次是完善内容，主要指的是资金的获取、运作和回收三个时期。最后针对整个房产行业资金链的管理工作，制定了相应的完善策略。
（2）经过具体的分析和研究最后发现，房产企业要遵守市场的规律，及时调整自身的运营策略和发展目标，以此来面对外界环境发生变化给资金链带来的风险；有些风险的产生原因来自于企业自身，可以扩展融资方式和途径，调整资本结构，提升经营能力，更好的对成本费用进行管控，上述这些方法都可以减少风险的诞生。
（3）把光大地产公司作为研究对象，分析了其资金链潜在的风险的特性和造成风险的原因，制定了合理有效的解决策略，以此来减少风险的产生。另外，构建了风险监控体系和灵活的资金管理体制，实现资金链的平稳运行。
（4）本论文把光大地产公司作为研究对象，研究了其资金链的具体情况和有关的数据资料，评估了资金链潜在的风险情况，评估等级是中级，在此基础上，展开了具体的分析，制定了合理有效的解决方案和策略来减少资金链潜在的风险。
本论文所构建的房产企业的资金链管控系统完成了市场经济体制下，对相关风险展开合理管控的目标。能够让企业的管理者和员工对资金链和风险都有更深刻、更完整的认知，帮助管理者制定合理有效的预防和调整策略来降低风险产生的可能性，对保证企业资金的良好运作提供了理论依据。
<ahref="">致 谢

首先，我要感谢我的导师左琳琳老师，从论文选题的设定，到具体的写作，她给了我很大的帮助，提出了很多对我来说非常宝贵的建议，在她的耐心教导下，我的论文最终顺利完成。最开始写论文的过程中，出现了好多困难，是左老师不厌其烦的作出解答，老师丰富的学识、对待专业的认真和对待工作的严谨态度，都给我留下了深刻的印象，对我今后的学习、工作和生活，都是一笔宝贵的财富。在这里，我要向左老师发自内心的说一声谢谢。
其次，我要感谢光大地产公司，耐心的向我介绍了很多情况和案例，还带我完成了实地调研工作，帮助我得到了很多写作资料。此外，还有我的同学们，在论文的写作过程中也给了我莫大的关心和帮助，我也要向他们说一声谢谢。
最后，要感谢评阅论文的所有老师们，正是有您们的教诲和关怀，我才能得以成长，请容许我向您们说一声真诚的感谢。
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