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<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
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Q:提问:首先感谢您的阅读和回答。请问650万首付，上班地点在知春路，目前有几个计划：1.买950万左右的知春路太月园两居（80—90平），优点是上学上班近，缺点是其实需要三居室，后面可能还需要置换。2. 买学院路逸成东苑三居室，价格也在950万左右。但是上学上班会远一点。3. 投住分离，在上学附近租一个三居室，再买个有升值空间的房子。目前考虑在知春里周边车程半小时以内考虑。想着万一投资不成功还可以自住。问题：1. 请问从资产增值角度，您更支持哪个计划？1. 太月园、逸成东苑、清河橡树湾哪个升值空间更大一些？2. 知春路知春里周边半小时车程还有哪些好盘推荐？
A:回答:您好，感谢信任！关于置换我在星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过;您可以专门查看这栏,如果有时间建议全文阅读,什么情况下建议投住分离，工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选的范围较广，这种情况如果为了通勤买在工作地就属于资源错配，按照你的资金规划950万在清河可以拿到莱圳的3居和橡树湾的2居，奥森可以拿到京师园的2居和澳林春天的2居，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情;知春路和学院路都属于资源一般的区域，没有什么稀缺资源，盘也很普通，如果没有特别高的期望这两个地段保值是没有问题的
而知春路往东的奥森资源就比知春路好多了，奥森的稀缺资源是人文和生态，底层基因比较好，虽然这个板块也是靠吃外区的购买力，但房价一直很牢靠，就是因为口碑资源很好，对外的吸收力一直处于市场的前端，竞争优势自然凸显，学院路往北的清河资源也好于学院路，有海淀最强产业的集中辐射，区域配套的也都是一线资源，从这个角度我更支持投住分离，其次650万的首付可以把总价控制到1200-1300，同样的盘面积会增加不少，祝顺利！
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Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？
A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期
2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,
关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域
3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，铁粉提问：二套资质，首付700，总预算1200，想在海淀范围内选筹，准备投住分离。逐一拜京总星球问答，发现不少人提问海淀北部、永丰等，但显有人问及与其相邻的西北旺版块，1、京总可否分析一下西北旺版块，目前是西北旺价格高于永丰，但价格差距正快速缩小，未来西北旺与永丰两个版块会是怎么样的格局？如永丰多年后兑现了，西北旺坐拥16号线大动脉，是连接海北与市区的节点，而永丰缺交通、后厂缺住宅，西北旺版块恰好互补，会不会收到永丰和后厂的双重辐射加持？
2、目前关注了西北旺地铁周边的“百旺茉莉园”和“中海枫连山庄”，看了您的价格走势，发现茉莉园起步单价低于中海，但涨幅快，已快追平中海。我的1200预算在这两个盘里都只能够到2居。可否请京总分析一下这两个盘？我主要考虑保值增值，愿京总指点。谢谢！
A:回答:您好,我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图写过这两个板块,关于西北旺板块和永丰的价格差,永丰属于近几年发展的新区,西北旺在2012年之前的表现很一般,11年左右有两个大开发商分别拿了两块地,一个是融创,一个是万科,万科是做刚需改善的,融创是做高端品的,当时的两个盘如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,在往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,所以北京这种位置上涨也没什么不正常,
但如果看西北旺这个区域,配套的话几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,这种性质的布局本身商业发展就比较难,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,原因就是买新盘大家的预期都比较高,但这个区域所拥有的资源很一般,二手房市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,其次永丰即便是规划全部兑现落地,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,提前透支一定需要花时间养,
有产业园区的辐射利好,但自身需要争气,如果自身不争气,即便是把北京所有的产业资源全部般过来,没有资源的区域同样不会有出色的表现,越是有购买力的消费群体,对于商品的质量越是挑剔,更何况是我们每天都要住的房子,投资不是DB,而是搭乘这座城市的经济增长,得到确定的回报,这就和我们选择的方向有很大的关系,对于海淀北部包括西北旺从确定性一定不是最好的选择,建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
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Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
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Q:提问:京总您好！我现居住在慧忠北里的新荣家园小区，三居140平米无贷款，房子买的比较早，当时这个小区品质很好，但毕竟已经是20多年的老楼盘了。由于拜读了很多您的文章受益匪浅，所以现在有想法置换一套能够稳定升值且兼顾居住的品质房。我名下仅此一套房产，想先拿老房产做抵押贷款，待购入新房后找个合适的时机再卖出老房。现在不知道置换的想法是否成熟，且此置换的方式是否正确？
另外我的预算在1200-1300之间，区域的话想选择在您说的奥森—望京区域，希望以您专业的角度推荐一个投资性价比更高的楼盘。另外我16年由于自身欠缺认知，在丰台的鲁能钓鱼台美高梅公馆买了一套70平米总价600万的商住房，17年出台商住房政策后直到如今一直出租（月租8500），我感觉政策没有任何挽回的空间！现在该如何处理能够实现损失最小化，想请教一下您专业的建议，由衷的感谢您
A:回答:您好,置换新荣家园正确,这个盘成长很慢,倒不必先买后卖,你做抵押贷款会增加额外的费用,先买后卖是原本持有的房产成长很好,如果遇到小牛市会有不错的涨幅,这种情况可以做抵押贷款先买吃两套的行情,其次美高梅应该尽快出掉,商住人为干预性太强,不是一个好的投资品,并且你这个总价600多,这些钱换成商品房涨幅会高于商住,租金不是房产收益的主体,房价一旦上涨,租金回报率再高也没有意义,
你可以把第一套的总价提到1800-1900这样子,买到望京的龙头位置,买后再做一部分抵押贷款买入二套,第二套选筹的思路还是靠近产业区,面积可以压缩品质要提高,这样你两套优质盘长持即可,一轮大牛市基本就把美高梅的损失赚回来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议,祝顺利！
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发表于 2023-5-17 14:39:50
