关于上海房地联动价，你还需要了解哪些方面？

梦之林

​​房地联动价是否必须要等于该楼盘的售价？为什么某些楼盘的售价比房地联动价贵？售价会不会低于房地联动价？相信很多购房者都发出过这样的疑问。
房地联动价这个概念，最早可以追溯到2021年3月3日，也就是上海实行首次集中土拍之前，发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。


其中第二条提到：“竞买人在参与商品住宅用地竞拍前（集中土拍），应签署知晓出让地块房地联动价房价查询结果以及理性竞价承诺书。”
简单的理解，就是让竞价方在土地出让前就知道官方未来建议的备案价，但是并没有出现强行要求备案价与房地联动价必须相等、或高于、或低于的字眼。
同年5月下旬，在首批出让宗地的竞价承诺书中看到：“在项目向上市房屋行政主管部门办理项目销售方案和一房一价备案时，自愿接受房屋行政主观部门按照房价地价联动等规定对项目上市销售价格备案的结果，自行承担市场风险。”
其实也是在说，房屋主管部门可以以房地联动价来作为未来新房备案的参考，这里也没有提到备案均价一定要与房地联动价相同。


综合以上两条，我们可以看出，房屋管理局只是说明了主管部门有权利将房地联动价作为最终的备案价，但是并没有说明房地联动价一定是最终备案价，这是不一样的两种概念。
因此，事实上房地联动价本身就没有跟备案价划等号。某一楼盘，如果它入市的备案价高于或低于房地联动价，也许说明在该项目入市时，他所在地块的价值相比地块出让时发生了变化，也或许其中还有更复杂的原因。


售价高于房地联动价
关于售价高于房地联动价这个现象，近期入市楼盘中最具备参考性的莫过于招商璀璨城市。

招商璀璨城市
招商璀璨城市位于浦东曹路，距离9号线顾唐路站直线距离约380米，轨交条件良好。

2021年6月，招商以21.743亿元总价，摘得招商曹路地块，成交楼盘价仅13276元/㎡，竞价承诺书上的房地联动价为4.5万/㎡。


招商曹路地块有两个小地块组成，分别是D1B-6号地块和D1E-11地块，其中D1B-6号为自持商业体——招商花园城，该地块中包含了大量的商业用地；D1E-11地块由住宅+办公两个部分组成。




D1B-6号地块无住宅部分，那么竞价承诺书上提到的房地联动价自然就是说的D1E-11地块。但是该地块又包含了商业和住宅两种类型，也没有明确说明4.5万/㎡的房地联动价是否单一指向住宅部分。
那么我们是否可以把房地联动价4.5万/㎡理解成住宅+商业部分的加权平均价。这样一来，一旦商业部分的售价低于4.5万/㎡，那么住宅部分就能高出相应数值。
不久前，招商璀璨城市才推出最后68套房源，备案均价53900元/㎡，与上期保持一致。与4.5万/㎡的房地联动价相比，高出8900元/㎡，但是丝毫不影响它火爆的销售场面。
当然，地块内有商业部分，并不意味着最终售价一定会高于房地联动价，例如位于静安大宁的静安天悦。
静安天悦
该项目同样由东西两个小地块组成，且两个地块均包含商业、住宅、办公楼。


但是从7月15日取证的均价来看，静安天悦的售价与房地联动价10.5万/㎡保持一致。
因此，同一地块内有商业、办公部分，可能会使得住宅部分售价高于房地联动价，但是这也并不是一定的。


试想一下，如果有备案均价高出房地联动价的楼盘，那会不会有低于房地联动价的呢？有，但仅存在于前期。
比如金地新乐里、中建海樾府、中铁建花语江南。
金地新乐里
房地联动价：36600元/㎡
前期情况：
①都会名筑、都会雅筑：备案均价36326元/㎡，建面约92-130㎡，334套（2022年3月8日，松江房管（2022）预字0000053号，松江房管（2022）预字0000055号）
②都会名筑、都会雅筑：备案均价36600元/㎡，建面约83-130㎡，481套（2022年7月21日，松江房管（2022）预字0000135号，松江房管（2022）预字0000136号，松江房管（2022）预字0000134号）


金地新乐里预开盘信息：
房源套数460；户型建面约92-103㎡；备案均价37050元/㎡
区域板块：松江新城
占地面积：139.4亩
物业类别：小高层、叠加
容积率：1.4
开发商：金地
中建海樾府
房地联动价：41000元/㎡
前期情况：
①锦尚名庭：备案均价40200元/㎡，建面约89-162㎡，342套（2022年6月16日，奉贤房管（2022）预字0000083号）
②锦尚名庭：备案均价41286元/㎡，建面约61-165㎡，396套（2022年7月30日，奉贤房管（2022）预字0000153号）


中建海樾府预开盘信息：
房源套数452；户型建面约89-160㎡；备案均价41356元/㎡
区域板块：奉贤南桥
占地面积：127.8亩
物业类别：小高层、高层
容积率：1.6
中铁建花语江南（售罄）
房地联动价：52000元/㎡
前期情况：
①花语澜庭：备案均价51071元/㎡，建面约80-168㎡，546套（2022年2月18日，青浦房管（2022）预字0000025号）
②花语澜庭：备案均价53293元/㎡，建面约81-168㎡，335套（2022年6月13日，青浦房管（2022）预字0000079号）
区域板块：青浦赵巷
占地面积：115.4亩
物业类别：洋房、叠加
容积率：1.3
以上列举的楼盘反映出一个共识：备案均价和房地联动价的走势关系大多为低-持平-高，且不受地域限制。
不过，均价的高低还是受一房一价影响，和推售的批次详情有关，受物业类别、建面、单价影响，每一批次有所浮动是正常的，这也是我们强调选房一定要看一房一价的原因。
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价格是市场的表现，一定时间段内价格的浮动是正常的，从拿地之初，关注房地联动价代表着区域价值、板块价值，也基本上为未来的房价定了性，浮动空间不会太大。
而正如我们说的，买房要趁早，要是匹配度、预算都合适了，那就只需要用时间来换未来了。

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