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今年过后,上海中心城区再无成片旧区改造和城市更新。 ...
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今年过后,上海中心城区再无成片旧区改造和城市更新。
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发表于 2022-9-22 18:21:50
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上海中心城区的成片旧区改造和城市更新
“今年,就要结束了!”
据上海市住建委数据显示,
“十三五时期”
(2016-2020年)上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约
281万㎡
。
【“十三五”旧改工作成就】
这是什么概念?
相当于在上海已经建成的中心城区硬是“腾”出了两个世纪公园大小的土地。
去年(2021年)上海中心城区又完成改造二级旧里以下房屋
超过70万㎡、3.7万户
,相当于
又腾出了五个人民广场大小的土地。
可能有些小伙伴不太理解什么叫
“成片二级旧里以下旧区改造”:
在规划上
,旧区改造是指,对城市中衰退、落后的地区进行改造。
而在实践中
,上海这几十年的旧改,基本
不是改造
,而是
重新开发
。政府将土地收储之后,重新挂牌出让,由开发主体来重新开发。
而
“二级旧里以下”
,其实是对
上海旧式里弄住宅的分类标准
。“二级旧里以下”一般都是建筑质量比较差,历史保护意义也不大,居民生活品质比较低下的旧式里弄。
上海中心城区的二级旧里,基本集中在黄浦区、苏河湾和北外滩等周边地区。
其实去年很多我们
耳熟能详的项目都是旧改项目
,比如
静安区的张园、安康苑,黄浦区的金陵东路、老城厢、建国路、新昌城,虹口区的北外滩、瑞虹天地,杨浦区的保利天汇
等。
【经典旧改项目分布示意图】
那么问题来了:
为什么上海最近两年,一直在聚焦“旧区改造”(“城市更新”)?
当然,一方面,因为上海确实到了这个
发展阶段
,过去的城市空间已经无法满足现代的功能需求。
但更重要的一方面,是因为
市委市政府特别重视
这项工作。
为什么重视?
因为这是一项
集社会效益与经济效益于一身
的工作,既是百姓福祉又关于长远发展,
既得民心,又出城市形象
。
先说
社会效益
。
旧区改造是民心工程,事关改善市民群众的居住条件,创造高品质生活,同时也能提升城市面貌和整体形象。
再说
经济效益
。
经过改革开放30年的发展,
上海中心城区已经没有空地(增量土地)
,要想进一步发展,就得把目光从增量空间转向存量空间,从存量里
挖
一点增量,拉动投资、消费和经济发展。
用两个字总结就是:
腾挪
。
而我们今天给大家说旧区改造和城市更新,
不仅是为了科普其背后的城市规划逻辑和重要性,而是因为:
“上海成片的旧区改造工作,
2022年就要结束了。”
根据上海市委市政府工作部署,
到2022年底,上海计划全部完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造,“坚决完成成片二级以下旧里收尾歼灭战”。
【“十四五”旧区改造的总体要求和重点工作】
换句话说,
过了今年以后,上海中心城区再无成片旧区改造(城市更新)。
而旧改工作结束,就意味着中心城区彻底没地了。
注意,完成旧区改造工作,不等于完成开发。
相反,每块地的旧改工作完成后,才能开始开发。
所以换个角度,可以预测两点:
一、上海之后3-5年内会涌现出一大批中心城区的地产项目,位置绝佳,甚至包含大量的里弄风貌的联排别墅。
二、而5年之后,上述这类产品将彻底“绝版”,再也不会有新的供应。直到再等几十年后,上海的下一轮城市更新。
今年,2022年,
是上海成片旧区改造和城市更新,
决战决胜之年!收官之年!
所以今天趁着这个话题,我们想
突破行政区划的限制,打通虹口和静安,从更宏观的视角来
,
全面梳理“北外滩和苏河湾这两大重量级板块的《城市更新地图》”。
先看,
北外滩
。
根据《虹口区北外滩地区控制性详细规划(公示稿)》,我们梳理出
110+幅旧改(城市更新)地块
,总计还将
新增200+万㎡的商办综合体、10+万㎡公共绿地等
。
(根据公示规划中的规划数据统计,仅供参考)
具体分布如下:
【北外滩城市更新地图】
其中主要的重点项目,包括480米的新地标、380米的次高建筑和白玉兰广场组成的
北外滩“三件套”
,总计
20余栋超高层建筑
,以及
北外滩中央公园
、
滨江公共空间
和连绵的
里弄风貌街区
组成的
北外滩“世界会客厅”
。
再看,
苏河湾
。
根据苏河湾地区的控制性详细规划,我们梳理出
50+幅旧改(城市更新)地块,
总计还将
新增约31万方商业设施、约61.5万方办公设施、约5.5万方文化设施,以及约40万方的公共绿地。
(根据公示规划中的规划数据统计,仅供参考)
具体分布如下:
【苏河湾城市更新地图】
其中主要的重点项目,包括安康苑和华兴新城组成的
苏河湾天际线
,以
苏河湾绿地
为核心的商业办公城市综合体,还有北站新城、晋元基地等旧改项目。
然后,再将两个版块拼合之后,就形成了一张
《苏河湾与北外滩地区的旧区改造(城市更新)地图》:
【北外滩 & 苏河湾 城市更新地图】
仔细观察你会发现,在这
两大板块相接之处,也集聚着大量的旧改地块有待开发
,例如海泰北外滩、安康苑、北站新城等等。
那么,
板块边界之外呢?
难道到了板块边界之外,旧区改造就戛然而止了么?
当然不会。
因此,就像我们刚刚打破静安和虹口的行政区划一样,现在也要
突破苏河湾和北外滩的板块边界,梳理一下整个周边地区的旧改地块。
于是,我们发现一个
容易被大家遗漏的、可以享受两大版块“叠加利好”的“围合地区”
。
【北外滩 & 苏河湾 “围合地区”】
这个“围合地区”,如果从规划上定义,那么属于
中兴社区和四川北路商圈
;如果从行政上定义,属于
静安区宝山路街道和虹口区四川北路街道。
被苏河湾和北外滩“围合”,意味着可以享受两大板块发展的“双重利好”
,但又因为其在两大版块的边界外面,所以容易被遗漏。
这就有了“捡漏”的机会。
【苏河湾与北外滩“围合地区”】
在
四个板块犬牙交错的这个“双重红利”地区
内有几个备受关注的项目,比如宝丰苑、弘安里和北站新城和雅宾利四期等:
【“围合地区”著名旧改项目】
但是目前弘安里的方案尚未确定,北站新城和雅宾利四期更是连规划都尚未确定,而能确定
2022年面市的,目前只有保利、招商、融信联合体的宝丰苑地块。
从区位来看,宝丰苑地块
与周边高能级规划板块紧密相连,可能是整个“中兴城”区位最优越的:
从距离苏河湾和北外滩版块的
边界线
相比,其实都足够近了。项目
与苏河湾“零距离”、“压线”,与北外滩直线距离也仅约600多米,
比之前很多号称“北外滩”的新盘还更近一些呢。这就意味着,
未来“天汇世纪玺”能够享受到北外滩、苏河湾两重辐射规划。
【宝丰苑与周边版块位置关系图】
但从距离这两个版块的
核心区
相比,显然是离苏河湾的核心地区更近一些。
所以这个项目
还是更偏静安,也就是更偏“苏河湾新盘”。
【宝丰苑与周边版块位置关系图】
实际上宝丰苑项目,当年(2015年)可是
原闸北区
(现静安区)
的核心旧改项目。
【原闸北区核心旧改项目】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)
因其位于四川北路和宝山路交界处,当时被称为
“川宝基地”
,是当时被规划认定为
具有很大发展机遇、宜进行规划调整的核心地块之一。
【具有发展机遇的规划地块分布图】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)
依托其靠近
3号线、4号线两轨交汇的交通优势,根据规划强度区划为V级以上
,规划建议
复合高强度开发
,建设
绿化环境好、配套设施足的住宅小区。
【宝丰苑与周边轨交站点关系】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)
说它更像是“苏河湾新盘”的另一个重要原因是:
在2017年编制的
《老北站地区历史风貌研究和城市设计》规划方案中,
宝丰苑项目和北站新城、珠江·安康苑、华兴新城都同属于老北站地区规划范围。
【老北站地区保护研究范围】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
说到老北站,其实就是
上海火车站的前身。
老北站地区
的历史久远,这里不仅是
苏河湾的起源
,而且从苏州河到内环的这片区域曾经都叫
“北站区”
,直到解放后才划归闸北区。
【北站与原“北站区”】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
当时沪宁、沪杭甬以及淞沪铁路在北站交汇,带动了周边地区的开发建设,苏河湾地区很快发展为
华界最繁华的商业中心之一。
【北站历史影像】
对比民国时期和2017年的航拍图,可见老北站地区的历史肌理保存完好。
【历史影像对比图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
板块内的宝丰苑、安康苑、北站新城和华兴新城的地块内部,都有一些
具有历史保留价值的建筑物。
【历史建筑分布图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
宝丰苑虽然只是“压线”苏河湾,但其实一直是和苏河湾统一规划的。
【老北站地区原规划(2017)】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
【老北站地区原规划(2017)】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
实际上,苏河湾和北外滩这些重量级板块的
所谓“边界线”
,都是按照
行政边界
来划分的,而行政边界在现实中是看不见、摸不着的,
并没有太大的实际意义。
而真正有意义的是:
·还有多少规划尚未落地的土地?
·还会建设或引入多少重大的产业项目?
·还会新增多少高品质的生活服务配套设施?
·周边的城市界面会不会有较大的提升?
因此接下来,
就是
对这个地区进行完整的规划潜力梳理。
在规划上,宝丰苑地块属于
中兴社区
,现在也被大家称为
“中兴城”板块。
【中兴社区规划范围】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)
中兴社区的规划范围,包括宝山路街道、芷江西路街道和天目西路街道的各一部分。
【居住用地现状分布图与行政划分】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)
从已批规划来看,宝丰苑周边有大量规划尚未落地的旧改项目,未来整个区域的城市界面会有很大提升。
【1.5KM范围内规划尚未落地的规划地块分布图】
首先,在宝丰苑基地内部,就有大量规划潜力地块:
·和住宅部分紧邻着的西侧,是
规划幼儿园、小学和初中教育用地;
·和住宅部分紧邻着的北侧,是
规划文化用地;
·规划文化用地的北侧,是
规划历史风貌的商业街区;
·规划商业街区的西侧,是
规划社区服务设施和公共绿地。
【基地内部规划功能标注图】@《静安区中兴社区C070202单元控制性详细规划》
当我们把目光放到宝丰苑的
“15分钟生活圈”范围,会发现更多规划尚未落地的旧改项目,其中不乏一些关注度极高的项目:
比如宝丰苑
南侧
紧邻的
北站新城
,是苏河湾板块著名的旧改项目。目前该地块的规划尚在调整中,据可靠消息,未来规划是一个集住宅、办公、文化功能为一体的综合体项目。
【北站新城原效果图(2017年)】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)
而在北站新城的南侧,是紧邻北外滩的
弘安里
,特点是
里弄风貌的联排别墅区。
目前该项目已形成设计方案,但尚未获得批复。
【弘安里区位和网传效果图】
而在弘安里的西侧,就是苏河湾的地标项目
珠江·安康苑和华兴新城
,两个项目的总开发体量超过150万㎡,构成
苏河湾的第一天际线
。目前这两个项目都已处于在待建状态。
【项目区位和效果图】
而在弘安里的东侧,则是
四川北路18街坊
城市更新项目,斥资千亿打造的
历史文化风貌综合体,包括超过10万方的商业办公街区和1.4万方的文化博物馆
。开发商崇邦集团在上海已落成过,
大宁国际商业广场、金桥国际商业广场和思南公馆
等诸多著名商业街区项目。
目前项目已经在建,最近的
网红“今潮8弄”就是该项目的一部分。
【项目区位和效果图】
宝丰苑的
西北侧
,是“中兴城”的代表性高档住区
雅宾利四期
和
中兴路壹号
。雅宾利四期未来也将是个住宅综合体项目,目前正在规划调整中。宝丰苑紧邻的
东侧
,是
虹口区185街坊
,规划也是个商业街区城市更新项目。
【项目区位和意向图】
再看宝丰苑紧邻的
西南侧
,在《上海市静安区单元规划(草案公示稿)》中,将老北站的铁轨改造的成片的绿地(“轨道公园”),规划绿地面积超过17.3万㎡。目前有待控详规划最终确定。
【规划公共绿地】@静安区单元规划图则
可以说,宝丰苑地块完完全全被城市更新(旧改)项目“包围”了。
【周边旧改项目分布图】
而且上述这些,仅仅是一些市场关注度非常高的知名项目,从我们这张梳理的这张《城市更新地图》上可以看到
还有更多的零星旧改项目。
整个地区的城市界面,将会迎来全方位的“焕新”。
【1.5KM范围内规划尚未落地的重要项目分布图】
城市发展的迭代,给这个地区带来巨大的规划潜力,不仅在于城市界面的提升,也是
门户地位的提升
。
从北站,
到北横通道
。
当年的老北站,作为上海 “陆上门户”和苏州河“水上门户”共同构成上海北部地区的交通枢纽,将上海和长三角乃至全国更加紧密地联系在一起。
如今的北横通道,接过衣钵,
又将苏河湾和北外滩,以及中山公园、长风、大虹桥、浦东新区等市区重量级板块串联在一起
,融入长三角一体化,辐射更广泛的区域。
而天汇世纪玺临近北横通道、直抵南北高架,可以畅达全城。
【北横通道沿线板块】@鬼话宝
中心资源的占有,形成内环豪宅片区。
土地更新的远见、内环资源的占有、历史文脉的传承,让这个地区近两年诞生过很多内环内标杆豪宅项目,例如珠江·安康苑、万科中兴路壹号,也有一些经典的高档住区如万科翡翠雅宾利,未来更有弘安里等里弄风貌联排别墅项目。
如今,
这片区域新盘项目均价普遍站位13万左右,次新房普遍也达到12-19万之间
,中心资源的占有,让这里形成内环内豪宅片区。
【板块内近期典型新房及价格】
该地块最近会有新盘上市,感兴趣了解更多详情的小伙伴欢迎进群讨论。
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总的来说:
近两年,上海一直在聚焦“旧区改造”和“城市更新”,
给了苏河湾、北外滩等市中心核心地段“重获新生”的希望,使之一跃成为热门置业板块
,也涌现出一大批耳熟能详的旧改项目。
然而,“井喷”之后将是彻底的“绝迹”。根据市委市府工作部署,
上海成片的旧区改造工作,2022年就要结束了
。之后
中心城区不会再有新的土地供应
,也就是说,等到这一批土地都开发完毕,也就是大概3-5年之后,就不会再有核心地段的新盘了。
从我们研究并绘制的
《北外滩和苏河湾地区旧区改造(城市更新)地图》
中,可以发现
苏河湾和北外滩的交界处也有一批旧改项目,潜力很大而此前却一直被忽视。
以板块内唯一确定今年面市的
“天汇世纪玺”
为例,它的前身是原闸北区核心旧改项目“宝丰苑”地块,位于苏河湾板块的老北站地区,属于
当年苏河湾统一规划
的一部分。
该地块
周边有大量规划尚未落地的旧改项目
,其中不乏一些关注度极高的“今潮8弄”、弘安里、北站新城、安康苑、华兴新城、雅宾利等等,整个地区的
城市界面将会迎来全方位的“焕新”。这是中心城区最后一批成片旧改项目,错过再无了。
板块内近两年诞生过很多
内环内标杆楼盘
,可能比较抢手,感兴趣的小伙伴们可以去看看~
免责申明:
本文中所涉及的城市规划解读等内容,均由规划专业团队依据相关的城市规划、政策或城市设计与规划研究等编制当年的成果文件而作的主观解读,仅供参考使用,以最终政府官方解释为准。
转载需获得授权,不得删改。
我们又新建了个
“中央活动区”板块讨论群
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关于今天所讨论的板块内的城市规划 & 楼盘置业的讨论群,欢迎大家加入。
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