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今年过后,上海中心城区再无成片旧区改造和城市更新。

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发表于 2022-9-22 18:21:50 | 显示全部楼层 |阅读模式



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上海中心城区的成片旧区改造和城市更新
“今年,就要结束了!”

据上海市住建委数据显示,“十三五时期”(2016-2020年)上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万㎡



【“十三五”旧改工作成就】

这是什么概念?
相当于在上海已经建成的中心城区硬是“腾”出了两个世纪公园大小的土地。



去年(2021年)上海中心城区又完成改造二级旧里以下房屋超过70万㎡、3.7万户,相当于又腾出了五个人民广场大小的土地。



可能有些小伙伴不太理解什么叫“成片二级旧里以下旧区改造”:
在规划上,旧区改造是指,对城市中衰退、落后的地区进行改造。
而在实践中,上海这几十年的旧改,基本不是改造,而是重新开发。政府将土地收储之后,重新挂牌出让,由开发主体来重新开发。

“二级旧里以下”,其实是对上海旧式里弄住宅的分类标准。“二级旧里以下”一般都是建筑质量比较差,历史保护意义也不大,居民生活品质比较低下的旧式里弄。

上海中心城区的二级旧里,基本集中在黄浦区、苏河湾和北外滩等周边地区。其实去年很多我们耳熟能详的项目都是旧改项目,比如静安区的张园、安康苑,黄浦区的金陵东路、老城厢、建国路、新昌城,虹口区的北外滩、瑞虹天地,杨浦区的保利天汇等。



【经典旧改项目分布示意图】



那么问题来了:
为什么上海最近两年,一直在聚焦“旧区改造”(“城市更新”)?

当然,一方面,因为上海确实到了这个发展阶段,过去的城市空间已经无法满足现代的功能需求。
但更重要的一方面,是因为市委市政府特别重视这项工作。

为什么重视?
因为这是一项集社会效益与经济效益于一身的工作,既是百姓福祉又关于长远发展,既得民心,又出城市形象

先说社会效益
旧区改造是民心工程,事关改善市民群众的居住条件,创造高品质生活,同时也能提升城市面貌和整体形象。



再说经济效益
经过改革开放30年的发展,上海中心城区已经没有空地(增量土地),要想进一步发展,就得把目光从增量空间转向存量空间,从存量里一点增量,拉动投资、消费和经济发展。

用两个字总结就是:腾挪



而我们今天给大家说旧区改造和城市更新,不仅是为了科普其背后的城市规划逻辑和重要性,而是因为:

“上海成片的旧区改造工作,
2022年就要结束了。”

根据上海市委市政府工作部署,到2022年底,上海计划全部完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造,“坚决完成成片二级以下旧里收尾歼灭战”。



【“十四五”旧区改造的总体要求和重点工作】

换句话说,
过了今年以后,上海中心城区再无成片旧区改造(城市更新)。
而旧改工作结束,就意味着中心城区彻底没地了。



注意,完成旧区改造工作,不等于完成开发。
相反,每块地的旧改工作完成后,才能开始开发。
所以换个角度,可以预测两点:
一、上海之后3-5年内会涌现出一大批中心城区的地产项目,位置绝佳,甚至包含大量的里弄风貌的联排别墅。
二、而5年之后,上述这类产品将彻底“绝版”,再也不会有新的供应。直到再等几十年后,上海的下一轮城市更新。



今年,2022年,
是上海成片旧区改造和城市更新,
决战决胜之年!收官之年!
所以今天趁着这个话题,我们想突破行政区划的限制,打通虹口和静安,从更宏观的视角来全面梳理“北外滩和苏河湾这两大重量级板块的《城市更新地图》”。






先看,北外滩
根据《虹口区北外滩地区控制性详细规划(公示稿)》,我们梳理出110+幅旧改(城市更新)地块,总计还将新增200+万㎡的商办综合体、10+万㎡公共绿地等(根据公示规划中的规划数据统计,仅供参考)

具体分布如下:



【北外滩城市更新地图】

其中主要的重点项目,包括480米的新地标、380米的次高建筑和白玉兰广场组成的北外滩“三件套”,总计20余栋超高层建筑,以及北外滩中央公园滨江公共空间和连绵的里弄风貌街区组成的北外滩“世界会客厅”



再看,苏河湾
根据苏河湾地区的控制性详细规划,我们梳理出50+幅旧改(城市更新)地块,总计还将新增约31万方商业设施、约61.5万方办公设施、约5.5万方文化设施,以及约40万方的公共绿地。(根据公示规划中的规划数据统计,仅供参考)
具体分布如下:



【苏河湾城市更新地图】

其中主要的重点项目,包括安康苑和华兴新城组成的苏河湾天际线,以苏河湾绿地为核心的商业办公城市综合体,还有北站新城、晋元基地等旧改项目。



然后,再将两个版块拼合之后,就形成了一张《苏河湾与北外滩地区的旧区改造(城市更新)地图》:



【北外滩 & 苏河湾 城市更新地图】

仔细观察你会发现,在这两大板块相接之处,也集聚着大量的旧改地块有待开发,例如海泰北外滩、安康苑、北站新城等等。

那么,
板块边界之外呢?
难道到了板块边界之外,旧区改造就戛然而止了么?

当然不会。
因此,就像我们刚刚打破静安和虹口的行政区划一样,现在也要突破苏河湾和北外滩的板块边界,梳理一下整个周边地区的旧改地块。
于是,我们发现一个容易被大家遗漏的、可以享受两大版块“叠加利好”的“围合地区”



【北外滩 & 苏河湾 “围合地区”】


这个“围合地区”,如果从规划上定义,那么属于中兴社区和四川北路商圈;如果从行政上定义,属于静安区宝山路街道和虹口区四川北路街道。

被苏河湾和北外滩“围合”,意味着可以享受两大板块发展的“双重利好”,但又因为其在两大版块的边界外面,所以容易被遗漏。
这就有了“捡漏”的机会。



【苏河湾与北外滩“围合地区”】

四个板块犬牙交错的这个“双重红利”地区内有几个备受关注的项目,比如宝丰苑、弘安里和北站新城和雅宾利四期等:



【“围合地区”著名旧改项目】

但是目前弘安里的方案尚未确定,北站新城和雅宾利四期更是连规划都尚未确定,而能确定2022年面市的,目前只有保利、招商、融信联合体的宝丰苑地块。
从区位来看,宝丰苑地块与周边高能级规划板块紧密相连,可能是整个“中兴城”区位最优越的:
从距离苏河湾和北外滩版块的边界线相比,其实都足够近了。项目与苏河湾“零距离”、“压线”,与北外滩直线距离也仅约600多米,比之前很多号称“北外滩”的新盘还更近一些呢。这就意味着,未来“天汇世纪玺”能够享受到北外滩、苏河湾两重辐射规划。



【宝丰苑与周边版块位置关系图】

但从距离这两个版块的核心区相比,显然是离苏河湾的核心地区更近一些。
所以这个项目还是更偏静安,也就是更偏“苏河湾新盘”。



【宝丰苑与周边版块位置关系图】

实际上宝丰苑项目,当年(2015年)可是原闸北区(现静安区)的核心旧改项目。



【原闸北区核心旧改项目】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)

因其位于四川北路和宝山路交界处,当时被称为“川宝基地”,是当时被规划认定为具有很大发展机遇、宜进行规划调整的核心地块之一。



【具有发展机遇的规划地块分布图】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)

依托其靠近3号线、4号线两轨交汇的交通优势,根据规划强度区划为V级以上,规划建议复合高强度开发,建设绿化环境好、配套设施足的住宅小区。



【宝丰苑与周边轨交站点关系】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)

说它更像是“苏河湾新盘”的另一个重要原因是:
在2017年编制的《老北站地区历史风貌研究和城市设计》规划方案中,宝丰苑项目和北站新城、珠江·安康苑、华兴新城都同属于老北站地区规划范围。



【老北站地区保护研究范围】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)

说到老北站,其实就是上海火车站的前身。
老北站地区的历史久远,这里不仅是苏河湾的起源,而且从苏州河到内环的这片区域曾经都叫“北站区”,直到解放后才划归闸北区。



【北站与原“北站区”】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)

当时沪宁、沪杭甬以及淞沪铁路在北站交汇,带动了周边地区的开发建设,苏河湾地区很快发展为华界最繁华的商业中心之一。



【北站历史影像】

对比民国时期和2017年的航拍图,可见老北站地区的历史肌理保存完好。



【历史影像对比图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)

板块内的宝丰苑、安康苑、北站新城和华兴新城的地块内部,都有一些具有历史保留价值的建筑物。



【历史建筑分布图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)

宝丰苑虽然只是“压线”苏河湾,但其实一直是和苏河湾统一规划的。



【老北站地区原规划(2017)】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)



【老北站地区原规划(2017)】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)

实际上,苏河湾和北外滩这些重量级板块的所谓“边界线”,都是按照行政边界来划分的,而行政边界在现实中是看不见、摸不着的,并没有太大的实际意义。
而真正有意义的是:
·还有多少规划尚未落地的土地?
·还会建设或引入多少重大的产业项目?
·还会新增多少高品质的生活服务配套设施?
·周边的城市界面会不会有较大的提升?
因此接下来,
就是对这个地区进行完整的规划潜力梳理。




在规划上,宝丰苑地块属于中兴社区,现在也被大家称为“中兴城”板块。



【中兴社区规划范围】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)

中兴社区的规划范围,包括宝山路街道、芷江西路街道和天目西路街道的各一部分。



【居住用地现状分布图与行政划分】@《中兴社区规划与实施评估》(2015)

从已批规划来看,宝丰苑周边有大量规划尚未落地的旧改项目,未来整个区域的城市界面会有很大提升。



【1.5KM范围内规划尚未落地的规划地块分布图】

首先,在宝丰苑基地内部,就有大量规划潜力地块:
·和住宅部分紧邻着的西侧,是规划幼儿园、小学和初中教育用地;
·和住宅部分紧邻着的北侧,是规划文化用地;
·规划文化用地的北侧,是规划历史风貌的商业街区;
·规划商业街区的西侧,是规划社区服务设施和公共绿地。



【基地内部规划功能标注图】@《静安区中兴社区C070202单元控制性详细规划》

当我们把目光放到宝丰苑的“15分钟生活圈”范围,会发现更多规划尚未落地的旧改项目,其中不乏一些关注度极高的项目:
比如宝丰苑南侧紧邻的北站新城,是苏河湾板块著名的旧改项目。目前该地块的规划尚在调整中,据可靠消息,未来规划是一个集住宅、办公、文化功能为一体的综合体项目。





【北站新城原效果图(2017年)】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》(2017)

而在北站新城的南侧,是紧邻北外滩的弘安里,特点是里弄风貌的联排别墅区。目前该项目已形成设计方案,但尚未获得批复。





【弘安里区位和网传效果图】

而在弘安里的西侧,就是苏河湾的地标项目珠江·安康苑和华兴新城,两个项目的总开发体量超过150万㎡,构成苏河湾的第一天际线。目前这两个项目都已处于在待建状态。





【项目区位和效果图】

而在弘安里的东侧,则是四川北路18街坊城市更新项目,斥资千亿打造的历史文化风貌综合体,包括超过10万方的商业办公街区和1.4万方的文化博物馆。开发商崇邦集团在上海已落成过,大宁国际商业广场、金桥国际商业广场和思南公馆等诸多著名商业街区项目。


目前项目已经在建,最近的网红“今潮8弄”就是该项目的一部分。



【项目区位和效果图】

宝丰苑的西北侧,是“中兴城”的代表性高档住区雅宾利四期中兴路壹号。雅宾利四期未来也将是个住宅综合体项目,目前正在规划调整中。宝丰苑紧邻的东侧,是虹口区185街坊,规划也是个商业街区城市更新项目。





【项目区位和意向图】

再看宝丰苑紧邻的西南侧,在《上海市静安区单元规划(草案公示稿)》中,将老北站的铁轨改造的成片的绿地(“轨道公园”),规划绿地面积超过17.3万㎡。目前有待控详规划最终确定。



【规划公共绿地】@静安区单元规划图则

可以说,宝丰苑地块完完全全被城市更新(旧改)项目“包围”了。



【周边旧改项目分布图】

而且上述这些,仅仅是一些市场关注度非常高的知名项目,从我们这张梳理的这张《城市更新地图》上可以看到还有更多的零星旧改项目。
整个地区的城市界面,将会迎来全方位的“焕新”。



【1.5KM范围内规划尚未落地的重要项目分布图】

城市发展的迭代,给这个地区带来巨大的规划潜力,不仅在于城市界面的提升,也是门户地位的提升

从北站,
到北横通道

当年的老北站,作为上海 “陆上门户”和苏州河“水上门户”共同构成上海北部地区的交通枢纽,将上海和长三角乃至全国更加紧密地联系在一起。

如今的北横通道,接过衣钵,又将苏河湾和北外滩,以及中山公园、长风、大虹桥、浦东新区等市区重量级板块串联在一起,融入长三角一体化,辐射更广泛的区域。而天汇世纪玺临近北横通道、直抵南北高架,可以畅达全城。



【北横通道沿线板块】@鬼话宝


中心资源的占有,形成内环豪宅片区。

土地更新的远见、内环资源的占有、历史文脉的传承,让这个地区近两年诞生过很多内环内标杆豪宅项目,例如珠江·安康苑、万科中兴路壹号,也有一些经典的高档住区如万科翡翠雅宾利,未来更有弘安里等里弄风貌联排别墅项目。
如今,这片区域新盘项目均价普遍站位13万左右,次新房普遍也达到12-19万之间,中心资源的占有,让这里形成内环内豪宅片区。



【板块内近期典型新房及价格】

该地块最近会有新盘上市,感兴趣了解更多详情的小伙伴欢迎进群讨论。
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总的来说:
近两年,上海一直在聚焦“旧区改造”和“城市更新”,给了苏河湾、北外滩等市中心核心地段“重获新生”的希望,使之一跃成为热门置业板块,也涌现出一大批耳熟能详的旧改项目。
然而,“井喷”之后将是彻底的“绝迹”。根据市委市府工作部署,上海成片的旧区改造工作,2022年就要结束了。之后中心城区不会再有新的土地供应,也就是说,等到这一批土地都开发完毕,也就是大概3-5年之后,就不会再有核心地段的新盘了。
从我们研究并绘制的《北外滩和苏河湾地区旧区改造(城市更新)地图》中,可以发现苏河湾和北外滩的交界处也有一批旧改项目,潜力很大而此前却一直被忽视。
以板块内唯一确定今年面市的“天汇世纪玺”为例,它的前身是原闸北区核心旧改项目“宝丰苑”地块,位于苏河湾板块的老北站地区,属于当年苏河湾统一规划的一部分。
该地块周边有大量规划尚未落地的旧改项目,其中不乏一些关注度极高的“今潮8弄”、弘安里、北站新城、安康苑、华兴新城、雅宾利等等,整个地区的城市界面将会迎来全方位的“焕新”。这是中心城区最后一批成片旧改项目,错过再无了。

板块内近两年诞生过很多内环内标杆楼盘,可能比较抢手,感兴趣的小伙伴们可以去看看~

免责申明:
本文中所涉及的城市规划解读等内容,均由规划专业团队依据相关的城市规划、政策或城市设计与规划研究等编制当年的成果文件而作的主观解读,仅供参考使用,以最终政府官方解释为准。

转载需获得授权,不得删改。

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