今年过后，上海中心城区再无成片旧区改造和城市更新。

戏水蓝海豚

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上海中心城区的成片旧区改造和城市更新
“今年，就要结束了！”

据上海市住建委数据显示，“十三五时期”（2016-2020年）上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万㎡。



【“十三五”旧改工作成就】

这是什么概念？
相当于在上海已经建成的中心城区硬是“腾”出了两个世纪公园大小的土地。



去年（2021年）上海中心城区又完成改造二级旧里以下房屋超过70万㎡、3.7万户，相当于又腾出了五个人民广场大小的土地。



可能有些小伙伴不太理解什么叫“成片二级旧里以下旧区改造”：
在规划上，旧区改造是指，对城市中衰退、落后的地区进行改造。
而在实践中，上海这几十年的旧改，基本不是改造，而是重新开发。政府将土地收储之后，重新挂牌出让，由开发主体来重新开发。

而“二级旧里以下”，其实是对上海旧式里弄住宅的分类标准。“二级旧里以下”一般都是建筑质量比较差，历史保护意义也不大，居民生活品质比较低下的旧式里弄。

上海中心城区的二级旧里，基本集中在黄浦区、苏河湾和北外滩等周边地区。其实去年很多我们耳熟能详的项目都是旧改项目，比如静安区的张园、安康苑，黄浦区的金陵东路、老城厢、建国路、新昌城，虹口区的北外滩、瑞虹天地，杨浦区的保利天汇等。



【经典旧改项目分布示意图】



那么问题来了：
为什么上海最近两年，一直在聚焦“旧区改造”（“城市更新”）？

当然，一方面，因为上海确实到了这个发展阶段，过去的城市空间已经无法满足现代的功能需求。
但更重要的一方面，是因为市委市政府特别重视这项工作。

为什么重视？
因为这是一项集社会效益与经济效益于一身的工作，既是百姓福祉又关于长远发展，既得民心，又出城市形象。

先说社会效益。
旧区改造是民心工程，事关改善市民群众的居住条件，创造高品质生活，同时也能提升城市面貌和整体形象。



再说经济效益。
经过改革开放30年的发展，上海中心城区已经没有空地（增量土地），要想进一步发展，就得把目光从增量空间转向存量空间，从存量里挖一点增量，拉动投资、消费和经济发展。

用两个字总结就是：腾挪。



而我们今天给大家说旧区改造和城市更新，不仅是为了科普其背后的城市规划逻辑和重要性，而是因为：

“上海成片的旧区改造工作，
2022年就要结束了。”

根据上海市委市政府工作部署，到2022年底，上海计划全部完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造，“坚决完成成片二级以下旧里收尾歼灭战”。



【“十四五”旧区改造的总体要求和重点工作】

换句话说，
过了今年以后，上海中心城区再无成片旧区改造（城市更新）。
而旧改工作结束，就意味着中心城区彻底没地了。



注意，完成旧区改造工作，不等于完成开发。
相反，每块地的旧改工作完成后，才能开始开发。
所以换个角度，可以预测两点：
一、上海之后3-5年内会涌现出一大批中心城区的地产项目，位置绝佳，甚至包含大量的里弄风貌的联排别墅。
二、而5年之后，上述这类产品将彻底“绝版”，再也不会有新的供应。直到再等几十年后，上海的下一轮城市更新。



今年，2022年，
是上海成片旧区改造和城市更新，
决战决胜之年！收官之年！
所以今天趁着这个话题，我们想突破行政区划的限制，打通虹口和静安，从更宏观的视角来，全面梳理“北外滩和苏河湾这两大重量级板块的《城市更新地图》”。






先看，北外滩。
根据《虹口区北外滩地区控制性详细规划（公示稿）》，我们梳理出110+幅旧改（城市更新）地块，总计还将新增200+万㎡的商办综合体、10+万㎡公共绿地等。（根据公示规划中的规划数据统计，仅供参考）

具体分布如下：



【北外滩城市更新地图】

其中主要的重点项目，包括480米的新地标、380米的次高建筑和白玉兰广场组成的北外滩“三件套”，总计20余栋超高层建筑，以及北外滩中央公园、滨江公共空间和连绵的里弄风貌街区组成的北外滩“世界会客厅”。



再看，苏河湾。
根据苏河湾地区的控制性详细规划，我们梳理出50+幅旧改（城市更新）地块，总计还将新增约31万方商业设施、约61.5万方办公设施、约5.5万方文化设施，以及约40万方的公共绿地。（根据公示规划中的规划数据统计，仅供参考）
具体分布如下：



【苏河湾城市更新地图】

其中主要的重点项目，包括安康苑和华兴新城组成的苏河湾天际线，以苏河湾绿地为核心的商业办公城市综合体，还有北站新城、晋元基地等旧改项目。



然后，再将两个版块拼合之后，就形成了一张《苏河湾与北外滩地区的旧区改造（城市更新）地图》：



【北外滩 & 苏河湾 城市更新地图】

仔细观察你会发现，在这两大板块相接之处，也集聚着大量的旧改地块有待开发，例如海泰北外滩、安康苑、北站新城等等。

那么，
板块边界之外呢？
难道到了板块边界之外，旧区改造就戛然而止了么？

当然不会。
因此，就像我们刚刚打破静安和虹口的行政区划一样，现在也要突破苏河湾和北外滩的板块边界，梳理一下整个周边地区的旧改地块。
于是，我们发现一个容易被大家遗漏的、可以享受两大版块“叠加利好”的“围合地区”。



【北外滩 & 苏河湾 “围合地区”】


这个“围合地区”，如果从规划上定义，那么属于中兴社区和四川北路商圈；如果从行政上定义，属于静安区宝山路街道和虹口区四川北路街道。

被苏河湾和北外滩“围合”，意味着可以享受两大板块发展的“双重利好”，但又因为其在两大版块的边界外面，所以容易被遗漏。
这就有了“捡漏”的机会。



【苏河湾与北外滩“围合地区”】

在四个板块犬牙交错的这个“双重红利”地区内有几个备受关注的项目，比如宝丰苑、弘安里和北站新城和雅宾利四期等：



【“围合地区”著名旧改项目】

但是目前弘安里的方案尚未确定，北站新城和雅宾利四期更是连规划都尚未确定，而能确定2022年面市的，目前只有保利、招商、融信联合体的宝丰苑地块。
从区位来看，宝丰苑地块与周边高能级规划板块紧密相连，可能是整个“中兴城”区位最优越的：
从距离苏河湾和北外滩版块的边界线相比，其实都足够近了。项目与苏河湾“零距离”、“压线”，与北外滩直线距离也仅约600多米，比之前很多号称“北外滩”的新盘还更近一些呢。这就意味着，未来“天汇世纪玺”能够享受到北外滩、苏河湾两重辐射规划。



【宝丰苑与周边版块位置关系图】

但从距离这两个版块的核心区相比，显然是离苏河湾的核心地区更近一些。
所以这个项目还是更偏静安，也就是更偏“苏河湾新盘”。



【宝丰苑与周边版块位置关系图】

实际上宝丰苑项目，当年（2015年）可是原闸北区（现静安区）的核心旧改项目。



【原闸北区核心旧改项目】@《中兴社区规划与实施评估》（2015）

因其位于四川北路和宝山路交界处，当时被称为“川宝基地”，是当时被规划认定为具有很大发展机遇、宜进行规划调整的核心地块之一。



【具有发展机遇的规划地块分布图】@《中兴社区规划与实施评估》（2015）

依托其靠近3号线、4号线两轨交汇的交通优势，根据规划强度区划为V级以上，规划建议复合高强度开发，建设绿化环境好、配套设施足的住宅小区。



【宝丰苑与周边轨交站点关系】@《中兴社区规划与实施评估》（2015）

说它更像是“苏河湾新盘”的另一个重要原因是：
在2017年编制的《老北站地区历史风貌研究和城市设计》规划方案中，宝丰苑项目和北站新城、珠江·安康苑、华兴新城都同属于老北站地区规划范围。



【老北站地区保护研究范围】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）

说到老北站，其实就是上海火车站的前身。
老北站地区的历史久远，这里不仅是苏河湾的起源，而且从苏州河到内环的这片区域曾经都叫“北站区”，直到解放后才划归闸北区。



【北站与原“北站区”】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）

当时沪宁、沪杭甬以及淞沪铁路在北站交汇，带动了周边地区的开发建设，苏河湾地区很快发展为华界最繁华的商业中心之一。



【北站历史影像】

对比民国时期和2017年的航拍图，可见老北站地区的历史肌理保存完好。



【历史影像对比图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）

板块内的宝丰苑、安康苑、北站新城和华兴新城的地块内部，都有一些具有历史保留价值的建筑物。



【历史建筑分布图】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）

宝丰苑虽然只是“压线”苏河湾，但其实一直是和苏河湾统一规划的。



【老北站地区原规划（2017）】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）



【老北站地区原规划（2017）】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）

实际上，苏河湾和北外滩这些重量级板块的所谓“边界线”，都是按照行政边界来划分的，而行政边界在现实中是看不见、摸不着的，并没有太大的实际意义。
而真正有意义的是：
·还有多少规划尚未落地的土地？
·还会建设或引入多少重大的产业项目？
·还会新增多少高品质的生活服务配套设施？
·周边的城市界面会不会有较大的提升？
因此接下来，
就是对这个地区进行完整的规划潜力梳理。




在规划上，宝丰苑地块属于中兴社区，现在也被大家称为“中兴城”板块。



【中兴社区规划范围】@《中兴社区规划与实施评估》（2015）

中兴社区的规划范围，包括宝山路街道、芷江西路街道和天目西路街道的各一部分。



【居住用地现状分布图与行政划分】@《中兴社区规划与实施评估》（2015）

从已批规划来看，宝丰苑周边有大量规划尚未落地的旧改项目，未来整个区域的城市界面会有很大提升。



【1.5KM范围内规划尚未落地的规划地块分布图】

首先，在宝丰苑基地内部，就有大量规划潜力地块：
·和住宅部分紧邻着的西侧，是规划幼儿园、小学和初中教育用地；
·和住宅部分紧邻着的北侧，是规划文化用地；
·规划文化用地的北侧，是规划历史风貌的商业街区；
·规划商业街区的西侧，是规划社区服务设施和公共绿地。



【基地内部规划功能标注图】@《静安区中兴社区C070202单元控制性详细规划》

当我们把目光放到宝丰苑的“15分钟生活圈”范围，会发现更多规划尚未落地的旧改项目，其中不乏一些关注度极高的项目：
比如宝丰苑南侧紧邻的北站新城，是苏河湾板块著名的旧改项目。目前该地块的规划尚在调整中，据可靠消息，未来规划是一个集住宅、办公、文化功能为一体的综合体项目。





【北站新城原效果图（2017年）】@《老北站地区历史风貌研究与城市设计方案》（2017）

而在北站新城的南侧，是紧邻北外滩的弘安里，特点是里弄风貌的联排别墅区。目前该项目已形成设计方案，但尚未获得批复。





【弘安里区位和网传效果图】

而在弘安里的西侧，就是苏河湾的地标项目珠江·安康苑和华兴新城，两个项目的总开发体量超过150万㎡，构成苏河湾的第一天际线。目前这两个项目都已处于在待建状态。





【项目区位和效果图】

而在弘安里的东侧，则是四川北路18街坊城市更新项目，斥资千亿打造的历史文化风貌综合体，包括超过10万方的商业办公街区和1.4万方的文化博物馆。开发商崇邦集团在上海已落成过，大宁国际商业广场、金桥国际商业广场和思南公馆等诸多著名商业街区项目。


目前项目已经在建，最近的网红“今潮8弄”就是该项目的一部分。



【项目区位和效果图】

宝丰苑的西北侧，是“中兴城”的代表性高档住区雅宾利四期和中兴路壹号。雅宾利四期未来也将是个住宅综合体项目，目前正在规划调整中。宝丰苑紧邻的东侧，是虹口区185街坊，规划也是个商业街区城市更新项目。





【项目区位和意向图】

再看宝丰苑紧邻的西南侧，在《上海市静安区单元规划（草案公示稿）》中，将老北站的铁轨改造的成片的绿地（“轨道公园”），规划绿地面积超过17.3万㎡。目前有待控详规划最终确定。



【规划公共绿地】@静安区单元规划图则

可以说，宝丰苑地块完完全全被城市更新（旧改）项目“包围”了。



【周边旧改项目分布图】

而且上述这些，仅仅是一些市场关注度非常高的知名项目，从我们这张梳理的这张《城市更新地图》上可以看到还有更多的零星旧改项目。
整个地区的城市界面，将会迎来全方位的“焕新”。



【1.5KM范围内规划尚未落地的重要项目分布图】

城市发展的迭代，给这个地区带来巨大的规划潜力，不仅在于城市界面的提升，也是门户地位的提升。

从北站，
到北横通道。

当年的老北站，作为上海 “陆上门户”和苏州河“水上门户”共同构成上海北部地区的交通枢纽，将上海和长三角乃至全国更加紧密地联系在一起。

如今的北横通道，接过衣钵，又将苏河湾和北外滩，以及中山公园、长风、大虹桥、浦东新区等市区重量级板块串联在一起，融入长三角一体化，辐射更广泛的区域。而天汇世纪玺临近北横通道、直抵南北高架，可以畅达全城。



【北横通道沿线板块】@鬼话宝


中心资源的占有，形成内环豪宅片区。

土地更新的远见、内环资源的占有、历史文脉的传承，让这个地区近两年诞生过很多内环内标杆豪宅项目，例如珠江·安康苑、万科中兴路壹号，也有一些经典的高档住区如万科翡翠雅宾利，未来更有弘安里等里弄风貌联排别墅项目。
如今，这片区域新盘项目均价普遍站位13万左右，次新房普遍也达到12-19万之间，中心资源的占有，让这里形成内环内豪宅片区。



【板块内近期典型新房及价格】

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总的来说：
近两年，上海一直在聚焦“旧区改造”和“城市更新”，给了苏河湾、北外滩等市中心核心地段“重获新生”的希望，使之一跃成为热门置业板块，也涌现出一大批耳熟能详的旧改项目。
然而，“井喷”之后将是彻底的“绝迹”。根据市委市府工作部署，上海成片的旧区改造工作，2022年就要结束了。之后中心城区不会再有新的土地供应，也就是说，等到这一批土地都开发完毕，也就是大概3-5年之后，就不会再有核心地段的新盘了。
从我们研究并绘制的《北外滩和苏河湾地区旧区改造（城市更新）地图》中，可以发现苏河湾和北外滩的交界处也有一批旧改项目，潜力很大而此前却一直被忽视。
以板块内唯一确定今年面市的“天汇世纪玺”为例，它的前身是原闸北区核心旧改项目“宝丰苑”地块，位于苏河湾板块的老北站地区，属于当年苏河湾统一规划的一部分。
该地块周边有大量规划尚未落地的旧改项目，其中不乏一些关注度极高的“今潮8弄”、弘安里、北站新城、安康苑、华兴新城、雅宾利等等，整个地区的城市界面将会迎来全方位的“焕新”。这是中心城区最后一批成片旧改项目，错过再无了。

板块内近两年诞生过很多内环内标杆楼盘，可能比较抢手，感兴趣的小伙伴们可以去看看～

免责申明：
本文中所涉及的城市规划解读等内容，均由规划专业团队依据相关的城市规划、政策或城市设计与规划研究等编制当年的成果文件而作的主观解读，仅供参考使用，以最终政府官方解释为准。

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