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本周想探讨一下自己的老本行，这也是亲戚朋友们经常会问我的一个问题，今天谈一下自己的薄见，不一定正确，仅供参考。
探讨这个问题之前，我们必须还是要说下思考大逻辑，还是离不开一个东西，房地产长期看人口、中期看供需、短期看金融。然后我们再叠加一些其他逻辑再拆开来看看：
一、长期来看，分化是大逻辑！
万事万物一般有个基本定律，叫做二八定律。炒股也好，个人仕途，创业等等，成功、优秀的一定是少数，或由于命运、资源的不同，但是最后大概都会形成二八格局，甚至会远远大于这个比率，所以全球贫富差距越来越大。
未来长期来看房产肯定也会符合这个趋势，只有20%的房产有投资价值，而80%则平过，甚至会逐渐贬值。那我们怎么选到这20%呢？
第一个选择逻辑是：房地产长期看人口，一定要选人口持续流入的城市，而规避那些城市人口大幅流出的城市。我在网上搜了一半天，也没找到合适的数据。但是长远来看，中国的发展模式会更倾向于人口向主要城市群集中，我们可以对标其他发达国家，像日本、韩国，人口大量向东京、首尔聚集，人口占比很是恐怖，而这些城市的房价也一直居高不下，而且也是有周期的，比如前两年首尔的房价就大幅上涨了一波。而中国未来的城市人口也会向主要城市群集中，只是中国人口更多、面积更大，我们有好几个城市群，长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群，这5大城市群会是主力。而东北，广大的三线以下的城市，会面临很大的人口流出压力。
而且这背后还有几个情况是，为什么这两年的房产政策必须要转，也跟人口是有大关系的，未来我们的新生儿数量会跌破1000万/年，老龄化问题又很严重，14亿人口也许就是我们的峰值了，购房的主力年龄是20-50岁，这波人口的主力是在逐渐减少的，购房需求的动力自然就不足。人口减少的大趋势，叠加年轻人更愿意往大城市跑，上述城市群人口越来越多的正向飞轮就更会转起来。
第二个选择逻辑是：尽量选城市核心位置，然后再是品牌开发商的优质房产。随着核心城市的核心位置的土地越来越稀缺，而且城市核心位置的房价越来越贵，现在的房子真的是越修越偏，开发商用低密、生态、更高品质的假象去打那一拨新房癌的客户，结果交房发现根本住不进去，毫无烟火气。而且远郊的房子抛压会更大，人毕竟是群居动物，城市核心位置会汇集更优质的配套，天然对人们来说就更会有吸引力。虽然稀缺，但这20%会更保值，往后也更好流通。而且一定要选品质开发商的好房子，还有好物业，你的房子也会更保值。超过15年房龄的房子，大家一定要趁此机会去置换掉。
二、中期来看，供需趋于平衡！
房地产过去20年的发展真的是迅猛，这也是基于城镇化率，可以说是完成了从农村到现代化都市的转变，也将我们城镇化率干到了64.72%，按照每年1%的发展进度，到达80%的城镇化率，按理来说我们还有15年的发展期。但是我们也要看到，我们人均居住面积达到了41.76㎡的高位，也一定程度反应我们的房屋保有量是有一定过剩的，所以需求也是边际递减的。
幸好上层也是注意到这些问题，我们的长期发展动能肯定不能再长期依赖房地产，需要产业升级来驱动。所以一方面需求或因打压，或因真实的需求下滑，需求端肯定是在下滑的，另一方面，土地的供给也在放缓，以重庆为例，住宅需求从1800万方到600万方，土地供给也是从1500万方下降到了500多万方，供需实现平衡！全国从每年17万亿的销售额也会逐步去往10万亿去靠。
还有一点是，我们可以很明显的发现，国家对于未来房产是想走新加坡模式。也就是大量的保障用房、国央企保刚需供给，民企的市占会越来越小，而民企打造的商品房会更着重于改善用房，房价也会分化，刚需面大家居者有其屋，房价会相对平稳，而改善用房市场会市场化，大家可以炒作，多高的溢价都可以。所以是否也说明，房地产作为投资品的属性跟屌丝的关系也不大了？这或许也是一个分化点！
三、短期来看，转折点临近！
短期看金融、看政策，因为房住不炒是大方针，所以我们会感觉政策金融端一直是在打点滴，不会一下子弹全部打光，当然主要也是目前的经济环境很复杂，子弹也要留有余地，不然毫无周旋空间。但是结果是反应到市场端，效果确实不尽如意。但这确实也莫得法，我们慢慢看。
目前利率持续低位，但是我们又不能持续低位，因为美联储在持续加息呢，我们不能逆大势。“三支箭”保开发商，精准输血，这很重要，保交楼、保住房开的命，其他我们可以从长计议，千万不要让房地产硬着陆！
我们从近期经济会议可以看到，我们再重提房地产的经济支柱地位，GDP占比7%，建筑业占比7%，上下游关联一大堆行业，居民家庭资产占比60%以上，地方财政收入占比一半，能不重要吗？可以说，我们这20年发展的这么快，很大的功劳要算在这房子上，也正是这一分税制的制度，让中国能够能够完成追赶，也不至于被重大风险刺破。前面刚写了文章，说新能源能否替代房地产成为经济支柱？很明显，短期是不可能的，有粉丝的反馈也很到位，房地产还有金融属性，汽车能够做到单均价100万，而且保值吗？汽车一般新车落地价都要打8折，不保值！而且银行认抵押物还得是房子！
所以接下来要保住这个经济支柱，我们是有机会看到或许更多的强力政策，也许就在最近了，我们要保持期待。
如果我们选对了城市，位置，开发商，楼盘；中期供需关系趋于平衡，迎来反转也说不到一定；短期政策再加码，那么我们买房投资还是有机会的！
但是再补充一点，我们千万不要再抱着买房投资两三年就翻倍的想法了，这不切实际，未来买房是个技术活，选对了，买房投资是能够抗通胀的，选错了亏损也是大概率事件。如果想暴富的朋友，买房投资这条路可能就不太适合你了，但是对于大多数人来说，一个好的投资标的真的太难选了，所以兜兜转转，买房投资可能依然是一个不错的选择。
关于这个话题的探讨就到此结束，仅供参考。房产这个课题过于庞大，以上很多东西其实都还没说清楚，以后有机会再多聊聊，特别是多多聊聊重庆。
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发表于 2023-3-1 16:35:49
