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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,已经对通州全区域分析,春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可按照精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图选筹;关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好！此次一系列金融政策能否利好房地产,北京的房价在明年会大范围上涨吗?
A:回答:您好,准确说北京的房地产是政策市,或者说全国的楼市都是政策市,房地产市场下跌看政策，上涨看金融和信贷;调控政策控制着房价不涨或下跌;金融信贷控制着房价能不能快速上涨;政策，就像是一辆汽车的刹车片,每一次调控就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断不断踩刹车，让房价快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不在减速。需要提速就需要踩油门;而金融信贷就是油门。必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。
未来房价何时才能上涨，首先需要踩油门，其次不能连续踩刹车。为什么松刹车？因为官方不想让房价跌。为什么不踩油门,因为也不想让房价涨，稳才是官方最希望看到的，但楼市要么涨，要么跌，就是不好稳。货币就像似肥料浇庄稼;肥施的越多，植物发育的就越好。小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨;今年到目前为止这一系列操作已经很明显了;小城灌水,大城还不敢放开,看能不能蔓延到北京吧,祝一切顺利!
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Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？
A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;
这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。
包括台湖马驹桥解除双限购,越是精准施策的地区越要谨慎购买,这些地区消息放出来之后,可能会有一波短期炒作存在量多价升的现象,对于台湖和马驹桥我保持以往的观点,回看会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,对于预算有限,没有条件投资更好的位置,可以考虑,如果有条件投资更好的位置当然不考虑这些位置,这是出于“机会成本”的考虑;700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;包赚,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利;有问题可再向我提问!
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Q:提问:京总您好，1像东湖湾，橄榄城，保利中央公园这种品质的楼盘，一层什么价位可以买，比如楼上正常楼层14万的单价，一层11万合理么？如果未来楼盘持续涨，那一层相对正常的楼层会跟着涨幅还是会落后？2.如果考虑买一层，微观到以上三个楼盘的一层，哪个小区的一层未来升值性更好，我指的是无花园，无上下跃的普通一层。3.当下的市场明显处于下行通道，是不是应该由之前的2000预算主动降低到1500博得安全性以长持，谢谢
A:回答:您好,关于高层中的一层能不能买一是看价格二是看位置,正常高层中的一层要比中高楼层价格低一些,也不排除有价格一样或者高于中高层的情况,比如临街的高层要比小区中心位置的一层便宜,如果一层有明显的硬伤,如临地库出入口,主干道,这种情况会有明显的噪音,价格会更低一些,像望京这三个盘都是区域内的标杆改善盘,橄榄城和保利的天花板更高一些;11万的价格还可以,2000和1500在这种区域没有特别明显的区别,唯一的区别就是1500流动性稍比2000的占优势,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;从长期看大户型的涨幅更乐观一些,现在大家对于房子的功能性要求越来越高,两代人居住三居是最低的要求,有条件的会再加一个书房;疫情后大家居家的时间更多,每个人有一个自己的独立活动空间是以后的刚性需求;如果有条件可以上2000,祝一切顺利!
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Q:提问:您好，感谢回复。承接昨天的问题，想再咨询一下，1.如果近期开始看房，着手买房。是否尽量尽快卖，下半年买会比较合适？手中两套一套在枣园，一套在潘家园，地段都不好，之前没太在意这方面，最近看了您的文章，觉得非常有道理，开始着急了。
如果下半年买会不会价格回落一些？2.上边提到的几个小区，1200以下的仔细看感觉买不到什么好户型，大概率也买不到三居。因为二套不好上杠杆，如果退一步买双花园南里一区（二区户型太奇葩了），华腾园，小学初中一样，保值方面您觉得可以吗？不求跑赢大盘，别被甩太远就好。3.想给父母买一套养老房，300以下，交通便利，小区干净，距离我们近些年双井选择太少，买在劲松，潘家园您推荐吗？感谢！
A:回答:您好，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,关于房价涨跌规律有过详细分析,建议认真阅读全文,优质板块的楼盘价格回落的时间是行情出现后上涨过后，大概有个5%或10%左右的回落，回落的原因是成交量大到把笋盘清空，购买群体冷静后导致成交量突然下降，个别房源降价，不存在后半年或者某一个时期一定会存在回落的现象，如果你不是职业买家，很难把握这种市场节奏，比较稳健的是高峰期的前夜买入，高峰期的中间阶段出货，您这两套房子枣园的更有优势，可以先卖潘家园，再卖枣园。
2、如果您的要求只是不想被甩太远，华腾园尚可，3、300万可以看看常营板块，潘家园您持有的有房产，涨幅较差，不应该再次选筹这个区域，否则卖出潘家园没有意义;可根据预算参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利
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Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。
因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。
A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;
3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;有问题再沟通,祝一切顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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发表于 2023-2-9 17:37:50
