北京二手房成交数据回暖！2023年，何时是买房最佳时期？

山里风

最近接到的咨询，有几个是计划明年买房的，剩下很大一批是孩子明年要上学，着急买学区的。每当这时，我就不得不感慨：有太多以前决定不买学区的家长，都在孩子临时上学前变了卦。
2022已至年尾，下半年受口罩影响，成交量连续几个月下跌，北京二手房单日网签 72 套，近30天日均网签 228 套，近三年同期日均网签为别为： 451(21年)、642(20年)、452(19年)。
成交量回暖！

但根据本周最新数据，大中介单日就成交了大约 280 套左右，上周同期成交 100 套左右。这意味着，随着看房的恢复，市场开始逐步回暖。


这波操作可以说符合基本逻辑。
下半年虽然市场因为疫情的反反复复搁置，但政策的放松一直没停。首先就是贷款的放松：
据中国人民银行数据，截至2022年9月全国住房按揭贷款平均利率为4.34%，较2021年底高点下降129个BP，较人民币贷款平均利率的加点数由高点87BP下降至0。 Ø
10月个人住房公积金贷款利率自2015年7月以来首次下调，5年以上及以下利率均下降15个BP至3.1%和2.6%。 Ø
大部分情况下，中央是不敢轻易放松贷款的，因为“房住不炒”贷款一旦放松，就难免会出现炒房客。如今利率已经低到了这个地步，足以证明中央要恢复楼市的决心。
具体到北京市场，未来的结构一定是以家庭为主，楼市分化加剧。
改善+学区依旧是主流市场

根据链家的数据，今年的购房主题基本都是二套。


这就意味着市场上还是以有实力、改善置换的家庭为主。
我最常面对的客户——东城、西城、海淀的学区家庭，很明显就属于这一类。
今年虽然看房量比往年下降，但咨询从来没少过，主要原因就是学区的需求是实打实的，是刚需。
我常说，学区是需求，有需要的买，投资就不建议了。风险太大。


产业与教育，往往是有一定相关程度的，道理也很简单。大厂吸引人才，人才重视教育，我的客户基本都是高知群体，这是个良性循环。
上地、德胜这种片区，依旧还是有大量的需求存在。即便是731之后，还是有大量家长来到新街口、陶白等二级学区，给孩子一个更好的未来。
至于房价，北京楼市是有周期的。从过去的数据看，基本是五年一循环，每次房价的上涨，都伴随着政策的放松。


很明显，随着当下利率的降低和政策的放松，北京楼市的成交量即将恢复，优势板块的价格，也将随之上涨。
目前预计，明年5月之前是最佳购房时机，春节前后，是最后的低价机会。
有些人觉得快过年了，不想这事了。不是不行。而是你要错过一个机会。