房产资产趋势，优势与劣势

吴奉璞

1、房地产的特点

房地产它是一种不动产，我们从资产配置目标的五个维度来具体看看房地产资产：


1、灵活性：房地产是一种灵活性比较差的产品；
2、受益性：收益率很高；
3、私密可控：它是透明的资产；
4、安全稳健：大多数时候是相对安全资产：
5、合规合法：是合规合法资产。


但是我们长期的拥有大量的房地产的结局是什么？

第一：你会发现大量的房地产，问题就是流动性很差，不能迅速变现；
第二：它透明度很高，它无法抵抗债务；
第三：大量的房产税，导致很多人会因此支出大量的现金流风险，税收问题是现金流问题。


房产就是一种相对来讲持续产生现金流损失的财产。房产税就是持续产生现金流损失的税收，大量房产是自住或空置的时候，结局是什么？只有流出没有流入。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
（1）以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）
（2）以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)


房子可以是资产，也可以是负债，什么时候是资产？你的现金流的流入大于现金流的流出，这个东西叫资产，如果一套房子你对它的现金流的流出大于现金流的流入，它是什么？是负债。我买一套房子，我为他虽然贷款，但我同时出租给别人，同时这个房子在干嘛？增值，叫资产。


怎么能让你的负债变成资产，降低现金流的流出，增加现金的流入。当现金流的流入不能增加的时候，减少现金流的流出。保险在现金流规划中的作用是，你可以用你的肉身做标的，配置人寿保险。以年金险为例，每年在产生现金流的流入，用现金流的流入来补给现金的流出，你的负债就慢慢变成资产。
拥有房地产所产生的现金和损耗，应当用什么去补给？大额的年金的保险去补给，这个叫资产配置，为了去让资产持续变成资产，你就应当补给。

2019年趋势：减持固定资产增持流动性资产，目前中国的状态叫固定资产太高了，流动资产太少了，这是一个很重要的趋势。资产配置不是在卖掉一个买进另外一个，而是在不同的资产之间形成良性的现金流的补给。

任何的资产配置都是在解决现金流的问题，任何的风险都是因为现金流断裂，贾跃亭是，罗永浩是，戴威是，现在的新城控股王振华以后一定也是，所有的风险都是基于现金流的断裂。

当你持续想拥有房地产的时候，我希望你能够解决资产和负债的临界点，资产和负债的临界点，就是探讨现金流的正还是负。
2、房地产趋势

房地产进入到全新的20年，开发商如果开发租赁房屋是可以办开发贷款，如果开发买卖房，是不给贷款的，这叫租售同权。所以您个人的房子能租掉，就租，租不掉，交房产税。但是你的房子一租不能租超过20年，超过20年要续租，在我们国家有个重要的窗口叫20年。1978年改革开放，1978年到1997年是我们国家房地产公房租赁时代。


我们的父母是公房租赁给我们，我们到房管局拿房卡一个月交几十块钱房租的对不对？

1998年朱镕基总理说我们要将老虎放出笼子，我们要深化改革，所以这个时候1998年到2017年房地产全面的市场化，导致了我们的房价涨了整整的十倍20倍。

2018年我们开始搞租售同权要把房子租掉，2018年到2037年要把房子租掉，好不容易熬过了2037年，我在20年里面交了房产税或租赁税，终于熬过到2037年我们都老了。20年后当我们老的那一天，我们总想把房子留给孩子们，猜猜那时等待孩子的又是什么税？很可能就是遗产税，用20年来刻画你的资产，你会有不一样的思考。



本文来源施莉珏律师FO（family office家族办公室）

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《家庭财富保护与传承》
陈凯律师
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