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我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：雕叔，最近北区新盘大户型也涨了，打算提前考虑改善房。江北或渝中核心地段交通方便、180平米以上的四房户型、颜值高玻璃面外型的是不是就西派城性价比高些啊？兼顾自住和未来升值...求分析和指点，谢谢。
回答：西派城性价比也不算高，性价比不是只看价格，也要看性能。海尔路那边这么乱，也就只值这个价。核心区性价比高的区域，在九龙坡滩子口一带。
提问：雕叔您好！我18年5月1.8+每平入手的保利观澜二期4号楼30层。原本2020年10月通知收房，由于人在外地疫情原因无法过去，准备今年五一前去收房。听说该项目二期所谓的精装修质量也存在不少问题，很多业主都等着整改，不接房。想请教一下： 1.晚接房有没有什么影响，比如说外地三无人员的房产税好像是每年10月申报，我这次是不是需要去区里补交2020年的？ 2.这个房子最大的问题好像就是塔山上的天然气罐，您觉得近三年储气罐有没有可能搬走？ 3.想知道重庆现在对二手房出售有什么年限要求没有，最早何时能出手？出手价格多少合适？ 4.您是否看好保利观澜，您觉得持有多久合适？是不是等门口江滩公园修好(好像是2023年）和北滨二路向寸滩联通后(不知道几年）再出手会有较好的行情？ 问题较多，先谢谢您啦！
回答：不管你多久接房，房产税都要交，不然会有滞纳金。储气罐不会搬，附近又没有什么重大规划了。重庆二手房限售两年，拿到产证满两年可以出售。我看好保利观澜，这个地段也是北区黄金地段，未来升值空间大。
提问：大v你好，重庆阳光100D区的房子123平毛坯，现在有必要简单装修一下出租吗？那边好出租吗？如果出租的话有没有好的装修团队可以推荐？
回答：可以装修出租，好出租的，重庆都挺好出租的。只要有团队，那就比较贵，如果是嫌麻烦，我可以推荐，如果是有时间精力，建议自己搞
提问：父亲房子赠予女儿，如果这套房对女儿来说满五唯一，出售时怎么交税？
回答：赠予时，缴纳3%契税。出售时必须是“满5年以上，而且是家庭唯一生活用房”才可以暂免20%的个人所得税。否则再售都是要付高额的个税(住房总价减去办理赠与费用，这个差额20%）。其他税费和一般二手房买卖过户税费一样计算和征收。
提问：雕叔你这么推荐平安摩卡，以后二手好出售吗？重庆人都喜欢新房子。然后平安摩卡的学校读哪里
回答：平安摩卡读18中本部。平安摩卡利好很多：1、商业有观音桥、太古里；2、轨道是3、9、10号线；3、学校是18中本部；4、靠近江北嘴，跟着融景城、春森彼岸和御龙天峰一同涨价。还有一点，这个小区虽然房龄有13年了，但是外墙保养得很好。
提问：浮云，你好！彩云湖周边的兴盛贸世国际公寓12000元\/平，价格比住宅便宜很多，值得投资不？为什么？谢谢！
回答：公寓是小户型，投资客偏多，人流嘈杂。虽然这个是水电气三通的公寓，但是是商业性质，无法落户读不到学校，未来出手有高额的增值税，投资意义不大。
提问：雕叔，扁平化和优劣资产差距加大，本质矛盾吗？扁平化强调买低价区，最后都会填平。优质资产强调，贵是有道理的，应购入稀缺资源，未来溢价更高。我觉得两种价值取向，谁占主流，得看市场处于什么阶段。如果市场以刚需为主，购买力不足，品质需求极少，则扁平化占据主流。如果市场出现品质需求，只有一部分即可，这部分资本就会云集到该板块的稀缺资源，进而推高价格，产生溢价。而武汉的市场正在向后者发展。如果这个逻辑正确，稀缺盘的价差还会更加扩大。比如一线城市的学区房同地段同品质价差一倍，武汉目前还未达到，未来是否向一倍发展呢？稀缺资源包括:学区，品质，容积率，稀缺自然资源（湖、江、公园等），这些项目对溢价的共享排序是什么样呢？谢谢
回答：任何时候扁平化都是对的，都是基础逻辑，一二线豆有这个规律。学区房不纳入考虑范围。因为学区房的溢价要考虑城市教育资源是否稀缺，比如一线城市，都非常稀缺，所以溢价极高，而有些城市，教育资源则不那么稀缺，比如重庆，学区房溢价不算很高，也没有炒顶级学区房的氛围。至于为什么最近两年优质劣质资产价格差距在拉大，是有特殊背景原因的。这个原因，明天会发一篇文章解释，本质原因是：一方面洪水滔天，另一方面又“房住不炒”。武汉未来学区房发展得看人口流入情况，如果流入情况好，学区房溢价越高。排序：学区，容积率，品质，景观。
提问：雕叔好，之前咨询过弹子石两岸风华的装修问题。最终听您的建议决定不自己装修。现在我们联系到一家愿意租的，包装修，每月1200但是要签约6年。想请问这种长约和装修对于以后卖出影响多大？并且因为纯外地投资打算下一波行情就准备出手，想请问站着收益率角度上是长约出租还是暂时空置等毛坯出租？
回答：你要问他装修出来做什么，影不影响主体结构，如果对主体结构不造成影响，问题不大。大不了到时候按照清水价格出售也可以。毛坯出售很难出租出去，有长租协议最好要有长持准备，不然你准备二次销售时，你的接盘侠就只能也是投资客，自住需求的就会被排除在外。所以你要考虑清楚，是否长持五年以上，再决定和他签六年合同与否。
提问：雕叔雕叔 之前听您一直说的是 重庆可能目前只是每年一次的小阳春 今天看您的文章 大概意思是选择好的标的近期会有一定程度的涨幅 这算不算是对重庆行情的提前预判？就想去年年底之前对光谷中心城的判断一样。
回答：确实在上涨，不过这个上涨在几个楼盘，并没有扩散，所以刚需有机会。投资的话选择合适的楼盘也可以入，但是一定要按照文章中的原则去买。
提问：雕叔，成都出政策了，重庆这边近期会不会也出政策？
回答：观察6月30日，重庆出政策一般是在这里一天。至少也要先把四月份这一批“郊区高价地”拍完了再出[呲牙][呲牙][呲牙]。
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发表于 2023-1-17 16:24:27
