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前两天，我写了一篇文章，名字叫《城镇化的逆生长》，主要阐述了无数定居城市的农村人以后会回到农村，以至于空置出无数房产，进而加速房价的崩溃。
然后，评论区有人这么说：
有没人告诉你，那些房子寿命就在30-45年间，后面的时间已经不再合适住人。别想什么百年后房子空出来…
拆房子还得有人给钱，更不用说再建用事了。 这种说法我早就听到过，这个人只说了一半，或许人家也没有这么想，但后续的话我替一部分人写上：
房产库存确实已经很大了，但是城市里的不少房产已经老化，甚至不适合居住，随着时间的推移，不少房产将没法居住，人们渐渐搬出，只能去买其他房产。
这样一来，人们对房产的需求将是可可持续性的，不会枯竭，每一代人都会购入一套房产。
于是，人的一生，至少需要一套房子的理论不会崩溃。
所以，长远来看，整个楼市，求肯定是大于供的，拉长时间来看，房价还是会持续上涨。 请问，这套逻辑，是不是挺唬人的？
但，我敢说，如果房产利益集团马上将这套逻辑大张旗鼓地宣称，以此证明房产永不倒，投资房产就是王道。
——那么，无疑是自掘坟墓。
大家再看，细看，一个字一个字地看，慢慢体会，最终发现，这套逻辑给房产贴上了一个标签——原来它是消耗品啊？
这段话翻译过来就是：
它慢慢地不适合居住，最后只能替换；
它的寿命越来越短，年纪越大，它越不值钱；
因为，大家都知道用不了多少年了；
于是，它不止不会保值，还会慢慢贬值。 对于这么一项会老化、要贬值、必须替换的商品，最好的持有办法是什么？
——租赁！
是不是觉得这个逻辑好像不太有说服力，那么我们就从纯粹的供求关系来推导结果：
大家都知道房产是要老化的，越老越不适合居住，购房者买房时为了多住几年，便会盯着最新的房产购买。
什么房最新呢？
只有新楼盘！
那么二手房的价值便立马缩水，越旧缩水越严重。
只需要很短的时间，二手房的销量雪崩式地下降。
而市面上的出售的房产比例是如何的呢？
以现在乐山市中区的二手房为例，超过二十万套，我离职时，挂在中介上的有一万三千套左右，新楼盘所有库存大概两万套。
但是，新楼盘在修建之中，无数楼栋并没有建起来，连预售证都没有，所以库存要小很多。
这就导致，库存少的房产被人追捧，而库存大的无人问津。（现实也是如此，乐山市中区的新楼盘：二手房销量对比大于7：3）
渐渐地，在一个不太短的期限里，二手房的价值越来低，而新楼盘水涨船高。
最后，二手房完全不值钱，尤其是那些肉眼可见的老房子。
但是，随着时间的推移，肯定会有不少房东因为各种原因必须卖掉自己的房产，但无价无市，就是卖不掉。
非常急迫的房东只得降价，哪怕腰斩也得卖，因为他们撑不下去了。
市面上便出现无数远低于新楼盘单价的二手房，房东们用实际行动把新楼盘实际价值的质疑推到了世人面前，那些首次购房者和改善性购房者便开始思考一个问题——
房子一旦变旧，便完全不值钱。
而新与旧的差别并不大，一个明年交房，一个房龄五年，但价格差距有三四成之多！
为了多住五六年，多花二三十万，值得吗？
租住这样的房产，一年至多两万块！ 那我为何还要买新楼盘？
况且，新楼盘除了新之外，几乎不占任何优势，还伴随着不小风险和各种缺点。
然后，新楼盘的主导地位持续降低，购房者都盯着次新房购买。（刚交房的二手房）
这演变成了另一种鄙视链，再次一点的二手房价格与前者差距极大。比如，那些房龄十年左右的。
如此，稍加时日，情况便重复上一阶段——大家又想到，房龄五年的房产比房龄十年贵二十万，完全不值当，便又往下选择。
如此反复，梯次降低房龄购买！
但事情并不会回到最初的态势，而是在一个稍微长的时间内，新楼盘的价格完全回不去。
因为在这个过程里，楼市才真正的达到了供求平衡。
以乐山市中区的例子来讲：新楼盘的库存有两万，但一年能卖一万二千套，二手房的挂牌数量有一万三，却卖不了五千套。
且二手房当中，无数房产没有上架的原因并不是不想卖，而是租出去了或价格不合适而已。
按照供给区间和成交数据来看，完全不匹配，这导致了新楼盘价格比同区域二手房高的多。
但经过上面一折腾，新楼盘没了市场，而价格几乎以房龄分段。
而现实又是房龄10年以上，5年到10年，5年内的各个区域的待售房产数量梯次增多。
为何不是库存越来越多！
主要是房龄越新的房产，空置率越高，出售率也越高？
如此，市场上二手房的阶段需求和出售几乎相等，房价便在这个博弈中回归理性。
这就轮到房产利益集团蒙圈了，他们最初的想法是让人意识到房产要变旧的事实，而忽略掉库存对楼市的影响和经济上的不合算，趋之若鹜地以新换旧，或者鄙夷二手房直接买新房。
因为，买二手房周期长，不利于成交，也遮不住丑，赚的还少，且不能画饼！
可，最后却弄巧成拙，自己把路给堵死了。
所以，房产要变旧而不合适居住、直至无数人不得已换房的预测，房产利益集团是不能说的，这是杀死高房价的刺客之一。
因为这个事实背后，更将买房不如租房的现实摆在了世人面前。
房子最终都会变得不适合居住，自己或者下一代终究要换房，而之前的房子太旧，除了租给贫民外，完全没有价值。
国家或许会拆，但肯定不会赔付，即便赔付也只是建安成本，自己当时的买价可不止这么点——国家财政只能做到这点。
但，在这个房价回归居住属性的过程里，价格根本不会回升，最多只会在微弱的通货膨胀里持平。 也就是说：
60万买了100平米，30万利息，20万装修，两次翻新至少10万，也就住个40年，国家就算赔付3000一平的建安费，那也花了90万，细算下来，一年居住成本2.25万！
而租房也就这个价，但是——最初的20万首付，就算存银行，3.2的利率，40年下来，是多少钱呢？ 并且，到了最后的十年，房子已经严重老化，你的居住体验一定没有挑选下的租房强！
别认为租金会涨，租房市场只受两方面影响：收入和供求。（这些年的房价，在调控和炒作下，已偏离了市场规律）
在库存节节攀升，人口即将下滑，城市化已接近顶峰的当下，以后的租房市场，是房子多还是租客多呢？
在经济已经下行，三年大疫后的底层积蓄掏空，消费欲望降低，全球经济正在衰退的时期，收入真的会涨吗？ 如果这套逻辑有点绕，我们代入自己，假设一下。
你在2015年花60万购入了一套新楼盘，产权89平米，3房2卫，实际面积100。（那时的赠送面积超级大）
住了10年后，小区开始老化，物业跟不上，门卫成了老头，保洁也不到位，治安和卫生情况开始下降；瓷砖褪色，水池干涸，游泳池成了摆设；居住率开始降低，租户渐渐增加，人文环境变差。
你有些嫌弃，但还能忍受。
又过了五年，门卫形同虚设，中介随时都能进来；卫生情况堪忧，垃圾清理滞后，一到夏天就伴着臭味；邻居有两套房，搬走了，整个2单元十楼，就你还住着，其余都是租客。
你忍受不了半夜十二点对面的砸门声，你老婆抱怨着晚上回家楼道黑漆漆的心里害怕，你儿子哭喊着被小区的大狗追着咬。
所以，你换房了！
你挂了个90万，算是装修和利息成本，根本没赚钱，只想早点卖掉。
但是，十天了，无人问津。
你降了5万，还是没人看房。
最后，在每一个中介和看房者嫌弃房龄太老的眼神里持续降了半年价，成交价——65万！
是的，装修白给。
（这一段可不是胡说啊！乐山老城区的电梯房，2010年买成四千出头，如今的卖价，带装修也就五千多点，再过几年，它们肯定继续掉价。）
然后你去买房，看到新楼盘8000一平，而旁边的刚交房三年的电梯房才卖6000，你想起了房子终结是要老的，只要过了自己的手，就是二手房，立刻掉价两千块？
心想，还是买二手房划算啊！
好了，我们回过头来看那位朋友的评论：
有没人告诉你，那些房子寿命就在30-45年间，后面的时间已经不再合适住人。别想什么百年后房子空出来…
拆房子还得有人给钱，更不用说再建用事了。 其实，他也是在偷换概念，因为，我的逻辑根本就不是百年后房子空出，而是十年内房子就会有无数房子空出来。
因为不少当初进城定居的农民工，他们已经快到了不让上工的年纪，而他们的经历和手艺在城里又找不到工作，还没有城市工薪阶层的福利和退休工资，不低的生活成本在他们节俭的思维里是无法接受的。
除了帮孩子带娃的老人会待在城里外，其余的多数会回到农村养老。
我们就说这代人当下会考虑的事，别扯什么二三十年后！
况且，如果多数人都深谋远虑到了几十年，参考我上面的逻辑，笑死——房子根本卖不动！
买房思维的逻辑崩塌后，除了挂户口读书之外，连结婚都不用买房了。 |
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发表于 2023-1-17 14:38:09
