上海楼市真的变了，上海房价下跌或成定局？

豪爵铃木

上海作为中国经济第一城，自身就拥有强悍的实力，是中国经济、金融、航运、物流、贸易中心，这些强大实力叠加在一起，构成了上海楼市特殊的抗压能力。
然而，当前楼市低迷的情绪，已经蔓延到了每一个角落，即便是强如上海也无法置身事外。
一线城市的楼市具有风向意义，当一线城市都在调整的时候，其信号意义非常重大。
它说明：周期力量之下，所有城市都无法置身事外，房价永涨不跌的人设，也就得重新审视，没有永涨不跌的神话，哪怕在一线城市中的上海，也不要太过执着。



近期，上海楼市下跌行情已经完全显现，无论新房、二手房成交量、还是成交价格甚至学区房都出现下滑。
上海新房成交量“腰斩”

上海中原地产数据显示，10月份上海新房成交面积53万平方米，环比减少58.4%，同比减少42.6%。
10月份，上海成交绝对量也仅仅超过15万平方米，离20万平方米的冷热线还有不少差距，10月新建商品住宅成交不到60万平方米，和9月相比成交几乎腰斩。



上海原先新房市场“上市必疯抢”的支撑——一二手价格倒挂已经逐渐变小，甚至消失，如9月份上海新开盘35个项目，价格倒挂项目有3个，占比仅为9%。

另据58安居客房产研究院华东分院统计，10月份上海新房成交4887套，环比下降56.86%，成交量为今年单月（除去因疫情影的4月和5月）最低。



可以看出市场又回到冷清状态，临近年末，在没有很好的市场预期下，购买行为或再度回归谨慎。
二手房成交呈量价齐跌

上海二手房市场延续8月以来的降温态势，10月份上海二手房成交量回落至1.65万套，较9月下降11%。



加上今年新房的推盘量大幅增加，大量的新盘不需要积分就能买到，甚至出现新房也卖不动的情况，需要启动中介来分销。
疯狂挤压着二手房市场，所以很多房东迫不得已只能降价，但是越降价越没人买，越没人买越降价，恶性循环。
二手房挂牌房源量激增

诸葛找房监测数据显示，今年10月，上海二手房挂牌量，已经到达了史无前例的105036套。
三个月的时间，挂牌量直接翻了一倍，以前一个小区只挂牌十套、20套房子，现在直接暴增到50套、100套。
由于市场“买涨不买跌”大部分买二手房的人，认为明年的价格会更低，客户的观望情绪浓厚，上海二手房议价空间增大，不少房源挂牌价出现逐渐松动，有房源甚至一降再降。



这也造成看房的人其实不少，但真正有诚意买的人几乎没有，流动性出现了严重问题。
学区房价格断崖式下调

众所周知，因为好学校资源稀缺，学区房一直是引领房价猛涨的“急先锋”和价格“风向标”。
以前的学区房，的确炙手可热，但随着民办摇号、中考新政、教师轮岗等一系列政策的实施，现在上海学区房的价格，也击穿价格底线。
刚刚过去的上海“银十”寒意十足，以浦东知名高端楼盘翡翠滨江为例，有房主8天降381万抛售，挂牌价断崖式下调，知名“三学区”地段也不香了！



“上海学区房挂牌价断崖式下调”的词条，更是冲上了热搜。
在经济增长不确定的当下，失业率上升与购买力下降，成为所有城市房价调整的共同因素。
而目前的上海楼市购买信心，也同样出现了问题，这个不是一天两天能扭转的，更何况确实这几年的房价上涨，让上海的房价已经处在了历史高位，高到很多上海的购房者“只可远观不可亵玩焉”。
桀骜不驯的上海楼市，终于迎来了转向节点，在目前全国超90%的城市房价调整的当下，上海大概是最后的倔强了。



当前，房子的投资属性正在逐渐消失，房价越来越回归理性，所存在的利润空间将会不断压缩，投资房产已不再赚钱，所以今年无论是刚需还是投资，建议都是等一等，完全没有必要着急出手，因为这波上海房价的下跌行情才刚刚开始。



总而言之，当下的首要任务，是守护好自己的钱袋子，过好当下的每一天，增强自身的确定性来对抗宏观环境的不确定性。