上海房地产市场分析2022.12

飞越爱琴海

一、上海集中土拍以来历次拍卖结果


从历史成交看，参拍热情下降，趋向高安全性，国央企占据绝对主导，联合竞拍较多：①三批次参拍热情下降，托底率69%史高，且企业追求安全性倾向凸显，高热度地块集中；②国企/地方城投参拍占比近9成，多以企业联合报名为主，占比约40%；③高频土拍下呈现疲态，三批次成交热度远不及二批次，24宗底价成交，8宗触发一次性报价，触发率23%史低（与21年三批次相当）。
二、新房市场：供求情况
11月供求恢复，供求重回百万方，成交均价结构性波动至63923元/㎡，但整体难掩下滑趋势，相较7-9月水位下滑16%。



上海市2020年1月-2022年11月商品住宅供求及价格走势

三、新房市场：开盘情况
11月入市项目共33个/11907套房源，整体开盘去化62%，较疫后5个月下跌10%，同比去年同期下跌29%，市场降温明显；
外环内仍维持热度，但范围收缩，开盘售罄项目占比下降，近郊部分项目去化率已低于4成，远郊弱配套轨交项目仅维持2-3成去化率。




四、二手市场：成交情况
22年11月二手房成交量环比微跌，为7月以来连续4个月阴跌，二手显疲态，成交价格持平。


五、2011年至2022年上海住宅走势


整体市场小结：
年末政策频发；信号明确；短期内难有起色。
来年复苏迹象明显，春季市场引来机遇。
内环内、中心城区项目依旧将是购房者首选。