关于按揭贷款、抽带等 近期房产类贷款总总变化。

悟圆

感谢CN移动互联网的便利，金融从业人员与他们的客户几乎同一时间感受到了寒冷。

不同的是，面对突发的调控，相对资深的金融从业者能第一时间冷静分析，结合市场动向，适度给出后市的稳妥方案。

可以说2020是疯狂的一年，一季度末冲至四季度初，利好出尽；



奈何SZ的同业实在太秀，逼得监管正视政策初衷，于是，迎来了极端的调控。当然，本地市场来说，上海三四季度二手房的持续涨幅也是难兄难弟节奏。

简单回顾下一线市场，2021元旦后没几天，有银行信贷员发现，按揭贷款怎么不给放了，年初就卡额度了？没多久，新闻报道，要求各家银行经营贷要开始回检，时间节点自2020年6月起，排查至年末，看发放的新增抵押贷是否真实用作公司经营。

本以为也许只是个噱头，没想到真刀真枪开始干了。

后面的故事，大家也都知道了，已经放款的补充提供这样那样材料，还没放款的增加真实经营证明，还没审批的要么换家银行再看看，各色各样的约束手段全部上线。

不论是已上车，担心后面会有无尽的排查需要配合；还是尚未上车，犹豫不决无从下手的；抑或是谨小慎微，打算换车玩别的，比如...为国接盘基金？

要领会市场法则，知道参与游戏规则的对抗不了制定游戏规则的，但还需对大环境有信心！非常时期，需要学会理性思考，不要犯低级错误，强化自身才是关键。

近期的房产类贷款的三大痛点。
01关于按揭贷款

拿二手房来说，一笔交易的完成，上下家到房产交易中心过户只是个中间环节，下家收到银行放款信息，上家拿到所有款项完成交房，这基本才算做结束的标志。


但是如果目前被银行告知，放款需要等待一段时间的，请冷静一些，不要激动，因为现在这是个普遍现象，要找的不仅仅是银行，上家下家更需要协商，因为双方都是被买卖合同约束的，都不希望出现违约，2015-2016年银行惜贷，房子涨价，上家跳价双方拉上银行打官司的场景，多么相似。对于按揭贷款来说，一切都会好起来的，毕竟有刚需的存在。政策上不会一刀切。

关于近期办理按揭贷款建议做好以下准备：


征信自查
尚在筹备买房阶段的，夫妻双方可先到就近的征信查询点查询详版征信，（线下查询网点：http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml） 确保个人征信无异常，不存在影响审批按揭贷款的因素，比如近3-6月内避免申请大额借贷（超过30万以上的信用贷款、信用卡或者抵押类贷款），银行大多会认定疑似首付贷，也要关注最近3个月的贷款、信用卡查询次数，频繁的查询，银行也会认为客户资质有问题。

选大平台
近期银行的按揭额度导向为“大户”额度优先政策（一般人我真不告诉他）。


一手房：选择有背景、大开发商，通常开发商合作的银行都会优先将额度预留给合作久的、业务量较大的楼盘，建议多在楼盘现场咨询下银行驻场信贷员或者案场销售。

二手房：选择最大的几家房产中介机构如链家、中原、太平洋等，店大不仅欺客，也欺银行，毕竟有量。
买卖合同
二手交易中，由于当前按揭贷款放款时间存在极大不确定性，故建议在签订买卖合同时，在付款方式处，付款时间尽可能拉长，或添加一些免责条款，非常时期一定要保护好自己。
按揭批复
目前的情况是按揭批复后到放款的时间有可能间隔15-60天，这段时间尽量不要申请信用贷款或大额信用卡，如需要换工作也请尽量延后，以免因为征信情况或者工作情况的变化导致最终无法正常放款。
放款阶段
这时候，应该优先与上家沟通，双方取得一定程度的谅解，尤其是上家不拿这笔款项急用的，适当延期拿到放贷资金也许并没有那么可怕；特别着急的，上下家多去受理银行网点找信贷员，找他们领导沟通吧，但是一定要注意语言语气，都是形势所迫，没人愿意招惹麻烦。


02抵押贷款相关

近期的抵押分为两种：个人消费抵押贷款与个人经营抵押贷款：


消费抵押贷款
一般针对上班族，贷款金额一般为300万以下，贷款用途只能用于购买家电、家具、装修等。


目前利率为4.45~6.65之间。窗口依然打开，只不过成本可能比原先略高。

经营抵押贷款
此处一笔带过：目前的经营抵押贷款对于有实体经营的中小企业比较友好，短期贷款最低还可申请3.85%,中长期贷款利率一般在4.25~5.15左右。

关于2021年的最新JYD政策导向-需细品



03收贷相关

从业这么多年，大大小小银行，金融机构，自问也是行业老兵级别，看着被收贷的客户，有的时候，真的替他感到不值，可惜，千金难买早知道。




目前了解下来的根源，以贷还贷、资金流入房市、股市等投资、投机渠道等，抓的都是典型和低级错误，还不是一样的配方，一样的味道。有些历史总是惊人的相似...



做好贷后管理，守护低息资金

从人民银行贷款基准利率到LPR，再由于疫情影响，国家对中小企业的扶持力度比往年要大的多，喊了多少年的扶持小微企业口号终于落到了实处，灵活的政策也让很多上车的朋友感受到了浓浓的关爱。
同时，各大媒体也频繁报道当前国家对房地产的调控，简单来说就是，前所未有的严，说打压很多人听着不服，但这场干预未必是坏事，挤走过多的泡沫让市场冷静看待房地产这个行业，才能更长更久的来玩这个游戏。
所以，不论赶上3.65%、3.85%、3.95%、4.05%等超低的利率哪一档的，今年1月22日后，银行更加注重融资规范，严格依照管理办法提供正规的材料证明借款主体的身份、资金流向、资金用途等等。有些已经开始害怕接到银行信贷员的电话了。
借着这个苗头，今天与大家一起交流下贷后那点事儿。希望享受了国家低息贷款的企业可以继续享受下去，没有上车的朋友提前做好心理预期。

什么是贷后管理


贷后管理是从贷款发放或者其他信贷业务发生后直到本息收回全过程的信贷管理；由于企业或个人在实际当中出现的能不能贷、能贷多少的惯性思维和做法，忽视了贷后管理，导致出现一系列抽贷、断贷的问题。
核实身份本轮的降息潮，应该是自2019年开始，总理2次走访某国有大行北京分行，于是有了普惠小微这个口径，曾经高高在上的银行，突然一夜之间，亲切了起来。
银行在受理业务时，通常会问，名下有没有公司在经营，不论是要求很严的真实经营，还是特殊类的暗股；有的人原先并没有经营过公司，一朝有了小微身份，觉得浑身不自在，嫌麻烦，贷款一放款，马上去做变更，要么转让去除股份，有的甚至连监事身份都不要，完全脱钩。
这不就是应了那句“原来叫人家小甜甜，现在叫人家牛夫人”的景么。真的当银行没有完整的贷款管理手段了？放款后，银行有一个名词会永远跟随你，除非结清贷款撤销抵押，这个词叫做“贷后管理”。
再次重申下，优惠政策给的是小微企业主，放款后你连小微企业身份都不是了，难道银行不应该做点什么？内部审计，外部审计，监管进场时候，前后一对比，傻子才看不出来什么调调。如果银行不做出动作，那就是在弄虚作假。如果毫无作为，简单，罚款，不行就停你一段时间业务，再不重视，简单，收你牌照。
资金流向及用途这几年各家银行都在严查。简单来说，一笔小微抵押贷款，如果按照贷款管理办法，受托支付给第三方的话，这笔款项是万万不能有以下行为的：资金回流，以贷还贷，购房，炒股等等。
举个例子：
A是甲公司的股东，向某银行申请小微经营贷，提供了甲公司向乙方的采购订单合同，根据合同约定，款项打给乙方的指定账户，这就是一个标准的贷款用途。
可以很清晰地发现，这份合同里，是没有出现银行的角色。整个贷款过程中，银行只不过是审核了A以及甲公司的资质，最终，银行代甲公司支付了合同款项给乙方。
有兴趣的可以打开自己手机或者网银，看看当时放款后的流水。
如果被银行要求归还这笔贷款的，大概率是资金流向的问题，如果真的因为抵押物被查封，官司缠身，这么短时间被要求还贷，也不大现实，银行的风控不是摆设，大数据也能提前反映出借款人的问题。
做个听话的孩子，善待你的信贷经理。
如何做好贷后管理其实做贷后管理工作并不难，难的就是这一份责任心，一份态度；在做贷后管理时，切勿怕麻烦，把细节做到位，争取长期享受到国家给的低息政策。减少信息不对称，健全信用体制1、维护好企业信息，有正常的经营痕迹；2、按时还款；3、注意资金用途4、切勿多笔网贷；5、切勿信用卡套现；6、企业按时报年报，足额纳税；7、下款后3个月内不能在征信上提现有按揭房贷；8、保持合理的负债率，储备适量的随借随还备用金；9、对于贷款到期的应提前半年与信贷经理联系，以防不能续贷；



为什么银行的贷款要让中介推广？

其实四大银行是不会让中介推广的，部分商业银行会，那为什么银行还会默许贷款中介存在，并和他们合作呢？1：需求量大且每个客户资质参差不齐。
如果说所有有需求的客户都去银行办理，银行很难承受这么大的工作量，不可能每个客户都给你看征信报告，不可能了解每个客户具体的条件，更不会给客户推荐其他银行低利息的产品，所以一般你去到银行，客户经理会说你扫个码，自己测下额度，随缘出额。后果可能就是没有额度还增加一次查询，影响后续借款。

2：世面上银行产品太多。
每个银行都推出了针对工薪，小微企业，集团，有房一族，车，保单的产品，这也是符合市场需求，那么客户会把所有银行的产品全部了解完再办理吗？不大现实。这时候中介就有了，他知道你能进哪个银行的产品，知道你做哪个银行的利息最低。所以给点费用给中介也是合情合理，毕竟比起你做高利息，能剩下来不少钱。3：非标。
上面的回答都是建立在客户条件满足银行产品的情况下才能办理的，那万一条件不满足，你再怎么申请也不可能批下来，只能通过中介进才能批得下来，那这类情况大部分是中介和银行经办是有长期合作的，你需要做什么资料，提交什么材料也只有他们清楚，费用肯定会有，那人家也是有做事，收费也合理4：可能有人会说，中介就是帮你做了你原本就可以办理的产品而已，还要收费，我自己点都点的出来。
没错，这产品确实你自己也能点得出来，我举个例子，某银行产品月利息1分5，大部分人都审批得出来，某某银行月利息2厘5（0.25分）少部分人审批得出来，你同时符合这两个产品，那你只知道1分5这个银行的产品，你申请出来用？10万一年利息差了1万多，10年差了一辆小轿车，你还会觉得划算吗？5：收费。
收费是肯定会有的，不管正标还是非标，公司也要有场地，自己也要生活，资源渠道都要有费用，具体收多少看中介这个人了，正常1-7个点我觉得是很合理的，所有客户都不想给费用，都想着白嫖，可从没想过中介也有压力，也在做事，也在出方案，也是为客户省钱。
纯属个人观点，各位大佬有意见可以，勿喷，还有银行经理看到也理解一下，你没有和中介合作不代表别的经理没有合作，你也不可能详细到记录每个客户的条件，看每个客户的征信，给客户推荐其他银行低利息的产品。

最后的话
疫情过后，利率创下了历史新低，好好用好这笔资金经营自己的生意与事业，同时做好贷后管理，银行也会主动给你提额降息。



       未来的市场机会，只会留给做好充分准备的人。