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海珠区阴跌?未来买房需关注房产评估价走势

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发表于 2023-1-1 16:48:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
在房产交易周期变长的当下,成交量无疑变少,因此现在中介平台公开的房产交易数据不足,难以客观评判房产真正价值。裁员潮的背景下,中介人手也出现不足,现在他们基本也只会维护重点热卖知名小区,周边一些有价值的房源被低估、甚至被忽略。在没有稳定收入的前提下,尽快成交成了经纪人的首要目的,站在买卖双方考虑就变得越发困难,因此未来买房千万不要过分从众,热卖热推的小区只能说明促成快,并不一定代表房子价值高。
未来买房房产保值能力尤为重要,因此未来买房需关注房产评估价走势!当你遇到资金周转不畅时,房屋一时无法变现,房产保值能力能让你获得银行更充足的资金支持。因此银行借助精算师头脑+大数据科技能力推出的房产评估功能,将能更客观准确评估房产是否值得买入。预计未来买房更加客观理性,银行的房产评估价值将主导房产的实际交易价值,现有的房产评估师可能要取消。
这里我用网商银行的房产评估功能测试了下(数据每月自动更新1次),过去1年广州第一圈层四区情况,可作为你买房的决策依据。为何用网商银行而不是其他银行?它是阿里集团旗下互联网银行,强项是获取的大数据比对资料丰富,评估维度更加全面精准,信息自然客观有说服力。以下是我抽样测了第一圈层四区过去1年的情况(截止至2022年9月):
【越秀】多是横盘或惜售,行情个别发展。少人关注的三育路一带散盘,30-40年楼龄的步梯楼一年涨幅超过+13%!令人刮目相看,看来好地段上,银行认为楼龄丝毫不影响房产价值


【天河】体育中心附近还能涨,名雅苑涨幅+7.6%。前段时间被房产媒体狂喷的六运小区一年妥妥也有近+4%。但一过石牌桥就不太行,骏景花园-6.4%,华师附近的天翔花园-4.6%。




【海珠】十分意外!测了3个楼盘都是跌,其中包括知名的金碧花园都市广场、鸣翠花园均-4%,另一个是微跌。


【荔湾】荔湾北片较好,老西关配套成熟、旧改重启,蓬莱路小区散盘微涨,步梯楼散盘+1.7%的保值能力,优于附近电梯楼蓬莱阁-9.6%(看我之前的文章《没想到!广州核心区步梯楼比电梯楼更抗跌》)。然而南片芳村几乎是跌,华发中央公园-3.6%,紫来阁更是1年-12%!




【总结】
1、看过去一年内房产评估价格走势,若橙色线条相对平稳(涨跌±5%)可以考虑,往上走的当然更好,波动起伏大的不建议选择,始终往下走的楼盘千万别碰!
2、从房产保值来说,向东发展战略已收缩,回归广州核心地区,买珠江以北优于珠江以南。刚需若钱不多,可考虑荔湾北片老西关,保值能力优于海珠、芳村。有能力可以考虑越秀区以及天河石牌桥以西,保值性强,再往东开始转为跌势。
以上是第一圈层情况,更多楼盘看我上传的图片,第二、三圈层基本难有保值能力强楼盘。欢迎大家在买房前自行用网商银行房钱包的房产估值功能测试。另外提醒,买不起房自然要租房,今年越秀区东山口部分楼盘租金上涨破纪录达16%,未来预计核心四区的租金还会继续上涨。

最后,你认为未来银行房产评估价值会成为房产价值风向标吗?如果觉得我的原创文章对你有帮助,欢迎关注和浏览我的更多内容,以及与我沟通探讨买房那些事。
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