北京楼市：手把手教你买房

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城和平里171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些，我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！感觉想兼顾自住改善、孩子上学距离以及房产保值性几个方面，太难了！
简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在L家和M田APP上了解。
1.朝阳区：考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。三元桥和燕莎北京花园户型很好，总价高。燕莎附近的嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！后来就又看了class很好很贵也不近。
2.东城：关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。
网上看了一圈感觉更晕了，所以我们想在看之前，听听专家的建议，如果自住推荐买哪个板块小区？如果投资买哪个板块的房子？如果既能保值又能自住，还能兼顾孩子上学距离，选哪个板块的房子？问题比较啰嗦，感谢您的指导。
回答：1.如果是东城，大概率是和平里和东直门这边选择，因为往南一是价格高，二是交通拥堵。和平里与东直门可以看：雍和家园、和平新城、巷上嘉园、万国城MOMA、海晟名苑、阳光都市。海晟名苑北区的物业不好，因为北区都是小户型，南区还是不错的。另外，还要考虑孩子上初中之后，通勤地铁，是孩子自己走，还是你们陪着走？
2.如果是在朝阳选择，有两条地铁线路，13和在建17号线，不过这两条线路的路径有点类似，要么太阳宫，要么望京，要么北三环惠新西街这个板块的次新。个人感觉望京太远了，孩子太辛苦，太阳宫还能接受。
或者北三环外惠新西街这一片，惠新西街北京书院的新盘，倒是很近，但是户型都不好。
惠新西街可以看：惠新苑、胜古誉园、胜古家园、蓝珏苑、罗马花园、千鹤家园、世纪嘉园。
太阳宫确实有学区溢价，再加上地理位置、公园以及商场配套，所以除了学区溢价之外，太阳宫还是有他的价值的，可以考虑太阳宫。可选小区很简单，可以看四大神盘：水星、金星、火星、丰和园。
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