新兴产业布局正重构上海房地产

海一滴

当前，上海的产业格局正在潜移默化中发生着变化，“买房跟着产业走”这一行内经典说法还能行得通吗？

一、新兴产业迅速发展

2016-2021年，上海市第三产业增加值占比从70.5%增加到了73.3%；第二产业增加值则由2016年的29.1%下降至2021年的26.5%。综合来看，第三产业的贡献仍在不断提升之中。

伴随着第三产业的不断发展，第三产业中为第二产业服务的2.5产业不断壮大。这不仅改变了城市的整体布局，也给城市的发展带来了新的契机。


所谓2.5产业，就是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

作为2.5产业的重要组成，科创产业的兴起代表着上海的产业结构也在悄然发生变化。从产业结构上来看，集成电路、生物医药、人工智能已成为上海科创三大“高地”产业。

01 集成电路

2020年，上海集成电路产业实现销售收入2071亿元，较2019年增长21.40%，占到了全国集成电路销售收入的近四分之一。2020年，上海市实现集成电路产量288.7亿块，在全国各大省市中排名第四。

02 生物医药

生物医药作为上海市主导产业之一，产业规模持续保持高速增长，2021年上海生物医药产业规模超过7000亿元，继2020年首次达到6000亿元后，产业规模连续迈上的又一个新台阶，其中制造业产值1712亿元，可比增长12%，“十三五”期间，制造业产值平均增速10.3%。

03 人工智能

截至2020年底，上海聚集1149家人工智能重点企业，同比增长2.69%。据中国新一代人工智能发展战略研究院发布的《中国新一代人工智能产业发展报告2021》，2020年，上海市人工智能骨干企业数量位居全国第三，仅次于北京市和广东省，占全国企业数量的14.08%。

二、新产业带动城市新格局


2.5产业具有以下特点：

高增值性：
现代社会化大生产中，2.5产业对提高产品增值作用越来越大，其在产品生成的价值链中超过生产制造；

知识性：
因其是知识和技术密集的产业，其服务依赖于高素质人才的集聚，同时提供高智力、高效率的知识技术服务，具有知识化、技术化的特征；
创新性：
2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者，在其服务过程中又成为高新技术的推广者，所以，它的发展离不开自身的创新；
集约性：
2.5产业对于土地和其它有形资源的消耗有限，关键在于人力资源和研制资源的集约利用；

传统城市布局大多为从内到外三圈：第三产业、第二产业、第一产业。

而当前经济发达城市尤其是创新型城市出现了新型城市布局，由三圈结构变成四圈结构：第三产业、第2.5产业、第二产业、第一产业。

上海为其中的典型，近郊工业用地如火如荼地朝着2.5产业方向转型，发展势头超过了第三产业和第二产业，成为城市发展的最亮点，深刻地塑造着上海的城市新格局，改变了整个房地产格局。





上海第一产业大多都聚集在上海的郊环外，其中以崇明为主，在集聚效应、生活配套要求等方面基本处于初级阶段，保持着良好的生态环境，成为上海人周末度假的后花园。

第二产业以制造业为主，集中在上海的郊环附近即松江、嘉定、青浦、金山、奉贤和宝山这些区域，建筑形态大多为一层厂房。近些年低端制造和高污染企业不断迁出，置换为先进制造业基地。

第2.5产业主要围绕研发、实验、测试，中外环的徐汇漕河泾、浦东张江、市北园区已经发展成熟，外环外的张江南区、浦江、紫竹、G60科创走廊的建设方兴未艾，对多层厂房需求旺盛，高端人才集聚。

第三产业主要分布在上海的内中环尤其是CAZ区域，以贸易、金融为主导，是上海传统的优势产业，以高层办公为主要的建筑形态，容积率、集聚效应、亩均产出都极高，处于非常成熟的状态，仍在进行局部的城市更新。

三、新兴产业带动房价

随着上海科技创新产业的迅速发展，2.5产业集中的中外环成为城市基础设施建设重点，交通、商业、教育、卫生医疗等各种配套迅速完善，大量住宅兴建，高收入的高端人才迅速导入，城市环境焕然一新，成为上海住宅房价上涨最快的区域。

以张江为例，张江占领了3大产业规划核心的地位，企业数量和创新资源具有绝对优势，产业天花板极高。



目前整个张江的心脏地带，主要围绕张江高科地铁站落成，这一区域内形成的产业高地，放在全国乃都是排得上号的。

在产业大力发展的大环境下，张江的交通、医疗、教育等配套都非常成熟，在这样的情况下，张江的住宅房价也是顶破天！地处中外环，但是房价已经接近甚至有超过市中心的趋势，未来张江的发展将不可估量。

此外，与2.5产业息息相关的工业用地需求旺盛，张江的工业用地一地难求，无论地价、租金都连年上涨。

目前上海中外环的发展已经进入高峰，房价已经非常高！

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未来2.5产业主要在外环外发展，掌握了这个城市发展格局的趋势，在外环外沿着2.5产业发展的重点区域，寻找未来五年的下一个“张江”，无论是购买住宅，还是投资工业地产及相关的金融资产，都能有效降低投资风险，收益跑赢大盘。