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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，因为老婆有北京户口，但后面不想在北京发展了。虽然有公共户，但想买一套东西海的小房子把户口落进去保险一点。
我现在发现东西海的一些小房子总价低，属于普通住宅。且租金收益率比较高，有些甚至能达到2%以上。这个房子买来估计要持有5-8年左右，甚至更长时间。我还考虑到北京房子贷款一般银行要求 楼龄+贷款年限<50，有点担心一些老小区到时候转卖的时候买家贷款不好做了。也担心买的房子长期可能不好转手了
目前的话就想在东西海找一间总价低，且租金收益率很高的房子。不知道您觉得这个想法可行吗？有哪些小区和房子可以推荐？
回答：你好，你的想法是完全可行，且比较合理的。东西海的低总价房产，不仅有租金收益，还有不少涨幅收益。平心而论，涨幅最好的小户型，基本上都是东西海的小户型。东城，可以看看都市馨园、百荣嘉园；西城，荣丰2008；海淀，天作、中铁汉庭、财智、五月华庭、西山华府、观澳等。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷您好 工作在呼家楼附近 考虑保值和自住话 请问东城的华龙美晟和四惠的爱这城推荐哪个
回答：你好，华龙美晟属于东城教育洼地的次新非品质小区，未来教育均衡化可能会有一些提升，升值性超过大盘没问题；爱这城属于朝阳东部次新房，居住环境还不错，也能实现略微跑赢大盘的涨幅。总体来看，如果看中学籍，那可以考虑华龙美晟，看中居住，那可以选择爱这城。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：Hi京爷，最近在看1室1厅户型，希望总价控制在550以内，最近看了后现代城，您觉得后现代城如何（4个区是否选择上有差异），未来是否还有增长空间？
是否还有别的地方推荐？十分感谢！
回答：后现代城属于朝阳东部刚需热盘，因为有几个优点：次新、地段好、总价定位比较符合刚需。当然也有缺点：管理不突出、人员杂了一些。总体来看，小区还是比较适合刚需上车的，升值性也能跟着大盘。这几个区差距不算很大，后现代城D区可以重点看看。你还可以看看凯德锦绣、风都柏林、东方雅苑等小区，也还不错。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：提问：家庭首套刚需自住，首付150，总价400-500，想买个小两居，目前在看翠城馨园，金蝉南里，金蝉北里，不知道这几个小区是否能跑赢大盘
回答：你好，这附近的非品质次新小区，升值性都不算突出，基本上是大盘往下一些些的水平，这个可以从过往的数据中体现出来。当然，毕竟属于交通方便的低总价房产，对于刚需来说还是非常有性价比的。这条地铁线，从这里往东走，二手房中，富力又一城算是表现还可以的，C区能跟着大盘或者略微跑赢大盘（特别是好户型）。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷，工作在西单，想找一个通勤近一点（四号线南到北地铁有点太堵了）的小区求推荐。要求：两室，总价850以内，兼顾一定的居住体验（朝向房型好一点），完全不考虑学区。拜托 希望推荐小区尽量多一点 想都去看看。
回答：那就东西南北都推荐一些吧：① 东面，我比较建议考虑一下四惠的金地名京、东恒时代二期，能兼顾升值性和居住体验；② 南面，可以重点看看公益西桥附近的次新盘，比如名都家苑、益明园，或者西南方向的保利百合、益丰苑，不过需要换个地铁；③ 西边，可以看看水科院、彩电小区等；④ 北面，可以看看农科院、国家气象局。以上居住和升值都没问题。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京每日捡漏房源汇总》
6、提问：7月份上车了育英学校老破小两居室，一平12.5万，现在为啥有点心慌，海淀学区老破小不会再大跌了吧
回答：很多人都说老破小跑输大盘，但海淀的老破小却实现了普涨，并超过大盘，主要还是学区原因。所以，只要学区不发生大变化，我认为不用太担心。理论上来说，短期内海淀房价应该是属于比较抗跌的类型。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2022-11-26 15:50:41
