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导读
买方在接受中介公司服务后，却绕开中介公司另行与卖方签订购房协议逃避中介费，该行为在业界俗称为“跳单”。
《民法典》第965条针对中介费问题特别做出规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。该规定一出，中介行业欢呼雀跃。但经笔者检索的诸多案例来看，司法实践中因具体案件情况不同，存在截然不同的观点。
<hr/>案例一
“上海中原物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案”
房屋原产权人将房屋在多家中介公司挂牌出售，某中介公司带客户陶某看该房屋，报价145万；一个月后中原公司带客户陶某看同一套房屋，并签署了《看房协议书》，其中约定购房者不得跳单，当时中原公司报价165万。经某中介公司积极协商，后买卖双方以138万成交并办理过户，陶某向某中介公司正常支付中介费。中原公司以客户违反《看房协议书》，向法院提起诉讼索要中介费。
裁判观点：
1、房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定（以下简称“禁止跳单条款”）合法有效。
2、当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择房屋报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成“跳单”。
<hr/>案例二
“盘锦隆泰房产经纪有限公司、张某行纪合同纠纷案”
2020年8月5日，锦泰公司带买方张某看某套房，报价85万，并签署《看房协议书》，约定购房者不得跳单。次日，张某通过另一中介以73万元购得该房并办理过户。诉讼过程中张某举证，证明其1个月前曾通过其成交的中介公司看过该房且亦签署《看房协议书》。
裁判观点：
1、禁止跳单条款有效。
2、当卖方将房屋在多家中介公司挂牌时，买房人有权选择服务好、房屋报价低的公司，不构成“跳单“。
3、中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
<hr/> 案例三
“周某与上海中原物业顾问有限公司中介合同纠纷”
2020年1月5日至13日，中原公司向周某推荐数套房屋。2020年1月13日，中原公司带周某及其母亲看了涉案房屋，并以周某的名义与中原公司签署《看房协议》，约定购房者不得跳单。2020年1月18日，周某的母亲与原产权人通过另一家中介公司签约。
中原公司向法院起诉索要中介费，周某辩称其在中原公司带看之前，已通过其成交的中介公司看过该房屋，但未提供充分证据。
裁判观点：
1、法院根据双方举证及查明事实，认定周云飞在接受中原公司的服务后，为了减少支付佣金，利用中原公司提供的交易机会，绕开中原公司另行委托他人成交，该行为构成“跳单”。
2、由于中介公司仅提供房源信息和带看服务，其余中介应尽的义务未履行，因此法院判决买方酌情支付部分中介费用。
<hr/>律师说法
1、在多家中介带看同一套房屋时，若有证据证明该房源信息非该中介公司独家掌握，即使签署《看房协议书》，购房者仍者有权选择服务好、房屋报价低的中介公司。
2、若中介公司已完成带看房屋、居中协调房价、提供买卖合同等关键居间服务，购房者若为了节省中介费换其他中介公司签单则构成“跳单”。但此种情况下因被“跳单“的中介公司未完成全部居间服务，法院通常不会支持其主张的购房者全额支付中介费的诉求。
<hr/>律师建议
1、签署《看房协议书》等书面文件时要慎重。这类文本中通常都包含禁止跳单条款，签署前要关注条款中是否存在对购房者权利的不合理限制，如限制原告正当的选择权、是否要支付必要费用等，如有类似条款，购房者应拒绝签署或对协议条款作补充约定；另外若已有其他中介公司带看过同一套房屋，应向中介公司及时声明。
2、保存好和中介公司沟通的证据。虽然法院一般情况下会认可中介公司禁止跳单条款的效力，但法律亦保护正常的市场竞争秩序和消费者的选择权。因此购房者应注意保存与中介公司沟通的书面证据，如微信聊天记录等。
3、购买同一套房屋，在同等购房条件下应尽量选择首次带看的中介公司签约；如确实要选择其他中介公司签约，请先评估是否有相应的证据和理由，来应对首次带看的中介公司追讨中介费。 |
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发表于 2022-9-23 10:30:50
