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大家好，欢迎来到“家事话事人”。
一次性付款买房，不需要按揭贷款，对于这样的买家，很多的业主是十分欢迎的。由于这种付款方式得钱比较快，通常成交价格也会比市场价要低一些，还有可能是熟人之间的交易。此时，买家要做好这样的心理准备，业主大概率是需要拿你的房款去结清自己原来的银行贷款，专业术语叫做“垫资解押”。当买家帮原业主结清贷款后，有没有一些业主人间蒸发了啊？有没有一些业主觉得卖便宜了，转身就把房子卖给别人了？这种案例很多哈，今天的课程，就是帮助那些，不得不出资为业主解押的买家，在不找中介的情况下，自己把控好风险，自助完成二手房的整个交易过程：
一、查清业主和准备出售的房产分别有多少债务？
具体做法是：
（一）签订买卖合同前，要求业主提供当天的、公开档的查档结果，查看该房产一共有多少个抵押权人？
如果抵押权人只有原来的贷款银行一家，那么这属于正常的的状态，是可以继续交易的。但如果抵押权人除了贷款银行，还有其他商业银行、小额贷款机构、个人，甚至多名个人，就说明这个业主的债务比较多，只要抵押权人在两个以上的，抵押权人的数量越多，交易该房产的风险就越高，建议买家重新评估是否还值得购买。另外，买家还可以通过详细询问或者侧面的调查，得知业主所有债务的总额是多少，如果欠款总额远远大于购房全款，那么业主守信履约的能力就是比较差的，请提高警惕或者终止交易。请注意，业主对外一共欠了多少钱，和这套房还有多少钱要结清，是两码事，一定要分别调查清楚。
（二）掌握房贷银行关于解押的几个时间节点
1、申请还款时间。陪同业主一起到房贷的银行办理还款申请，询问还款的有关事宜，首先，要落实什么时候可以办理还款，有些银行，比如说中国银行，是需要从申请结清当天起，再扣一次房贷月供后，才能进行还款操作，时间会比较久，从申请到扣款，可能需要一个月或者超过一个月。还有一些银行，比如建设银行，是可以做到当天申请还款，当天就能在柜台进行扣款的。第二，在银行打印出已还款的明细单，落实贷款剩余本金、结清时应扣除的利息、违约金等，分别是多少金额，而这些金额的总数，就是业主要还进银行的金额，也就是买家要付给业主的首期购房款的金额。
2、扣款时间。一些银行，比如建设银行，是可以当场扣款的，并允许从非业主本人的帐户里代扣，这对买家而言是最有利的。还有一些银行，只是告诉你，在还款日前，就是几月几号之前把多少钱存进帐户里，银行系统自动划扣，在这种情况下，就要和房贷银行协商，看看能否申请在指定的时间，在柜台人工操作划扣。总之，房贷银行具体会在哪一天扣款，买家都要掌握好时间。
3、注销抵押的时间。结清贷款后，银行还需要一些时间去办理注销抵押，因为房屋贷款的年限跨度比较大，最长30年，如果是2008年以前办理的抵押，由于不能实现线上注销抵押，就需要在申请表上盖章，然后再到不动产登记中心，进行线下办理，需要一周左右甚至更长的时间，所以买家在申请还款时，就要问清楚注销抵押的时间，只有注销抵押办完了，才能办理交易过户的手续。
总结一下，到房贷银行办理结清贷款的还款申请，买家一定要掌握好三个时间节点：1、申请还款的时间；2、扣款的日期； 3、注销抵押的周期。同时买家还要明确掌握还款的金额是多少，并留下房贷银行工作人员的联系方式。
（三）一次性付款买房，整个交易过程，节奏一定要快，要紧凑，以免夜长梦多，业主变卦反悔。
二、先抵押，再付款，垫资款一定要专款专用。
大家在了解了还款、扣款和注销抵押，一起需要多少天之后，就会明白，这段时间其实就是你的交易风险期。那么接下来，我就要教会大家，如何防范业主违约，具体按照下面的步骤进行：
（一）在付款前，让业主把房子抵押给买家自己。不管是付定金还是付首期房款，请记清楚我说的话，把钱转出去给业主之前，一定要让业主先把房子抵押给你。因为，在有抵押的情况下，业主是不能办理过户手续的，就是说，不能再把房子卖给别人了。这对于业主而言呢，是一种交易限制，对买家而言呢，是一种交易保护。
至于如何办理线上抵押的手续，在专栏里，会安排有针对性的保护措施的实操教程，去教给大家。
（二）垫资款一定要专款专用。
我们以往在处理一些交易纠纷的过程中，经常可以发现，有些业主因为有资金缺口，急着用钱，当买家直接把垫资款打给了业主，一些不自觉的业主极有可能会挪用这笔款项，去做了其他事情。最终导致房贷银行不能足额收回房款，交易就会陷入僵局，无法继续，因此买家最好能和房贷银行协商好，争取在指定的日期，通过银行柜台人工扣款。具体有以下几种方案，买家可以根据申请还款的不同情形，加以运用：
1、第一种，允许从非贷款人帐户代扣的情形。
前面我们让买家，在陪同业主去房贷银行还款时，要问清楚银行，是否允许代扣？像建设银行这种允许代扣的，买家就可以直接把钱存到自己的建行卡上，在柜台办理结清房贷扣款时，当场让银行从买家的卡上把钱转走，这笔钱呢，也不用先转给业主后，再让银行扣款了，真正做到了专款专用。
2、第二种，虽然不允许从非贷款人的帐户代扣，但允许柜台人工扣款的情形。
如果银行一定要从业主本人的帐户里扣款，而且呢，也允许在柜台人工办理，那么在转款给业主前，买家必须做到，让业主先关闭网上银行、关闭手机银行的支付功能，并确定马上就能在柜台扣款了，再把钱转到业主的卡上，防止在这期间，业主偷偷把钱转走，这需要买家提前开通银行卡的大额支付的功能和提高支付的限额，以便现场用手机银行转帐，避免来回跑。如果有可能，在还款的现场，买家还可以要求把业主的银行卡拿在自己的手上，确定银行柜台把这笔款转走后，再把银行卡还给业主。这种情形，仍然是可以做到专款专用的。
3、第三种，房贷银行不同意人工扣款，而必须由电脑系统扣款。这种情形呢，提前办理抵押，就显得尤为重要了，这时，买家可以问清楚扣款的具体日期，提前一天再把钱款打到业主的帐上，千万不要提前太多时间。同时呢，在转款之前，必须要做到，确认业主已经关闭了网上银行和手机银行的功能。
总结一下，买家在这个高风险期，要做到先抵押再付款，垫资款一定要专款专用于房贷银行，去结清原贷款，能代扣就最好，如果不能代扣，就尽量争取柜台人工扣款，实在不行，就在银行系统扣款之前，让业主暂时关闭银行卡的网上银行和手机银行的支付功能。
听课顺序：
一、准备阶段：从这节课开始，包括合同谈判、税费核算、制作家具家电清单等，都是在准备阶段需要了解的要点。
二、风险控制阶段：这个阶段基本上都是实操的教程，包括如何查询业主的公开档，如何设立抵押和注销抵押，这些都是很具体的防范措施，能更有效地防范业主不遵守买卖合同的有关条款。
三、过户和交接阶段：如何完成线上的过户交易，包括付款的时间节点等等，都会一步一步、手把手地教会大家去办理完毕。
交易流程：
产权调查（查询公开档、查询房贷剩余本息）——签订存量房买卖合同（二手房交易合同）——买卖双方之间的抵押登记（限制交易）——支付定金——垫资解押（支付首期房款）——房贷银行注销抵押——买家注销抵押（解除限制）——过户——支付尾款——交接房子
学会了这个系列的课程，不仅中介费省回来了，最重要的就是，二房手买房的节奏和风险控制，都牢牢的把控在自己手里，让买家在购房款支付出去的时候，能够更加地放心！ |
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发表于 2023-1-18 08:25:43
