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首发：知乎
公号：袋又米
房产抵押这行做久了，经常遇见房本上出现赠与、继承等字眼。买卖呢，正常买卖，大家都懂。
有很多客户的房子在别人名下，所以经常会问到赠与、继承、买卖等问题。
那么房产过户到底赠与、继承、买卖哪个更划算，下面小编就一次性给大家讲清楚。
1.【赠与、继承、买卖】有什么区别
房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产、法拍和拍卖等方式获得房产，在房屋权属登记中心（房管局）办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
一般来说，房产过户有三种常见方式：买卖过户、继承过户、赠与过户，每种方式都各有利弊。
最本质的区别主要有两点
① 生效时间不同：继承只有产权人过世后才能过户，而赠与和买卖可立即过户；
② 税费不同。
2.【赠与、继承、买卖】哪种方式最省钱？
既然三者各有利弊，那么就有盆友会问了：哪种方式最省钱，最安全呢？别慌，待小编慢慢道来......
买卖过户
交易费用相对较高，低风险
房产买卖简单来说，就是按照正常的商品房买卖缴纳，主要包括契税、个人所得税等，虽然税费较高，但是也是风险系数最低的。
买卖税费下面会单独讲！
房产继承
税费最省，再次出售费用较高
继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。
但是有两个条件：
▹ 一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；
▹ 二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。
继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。
房产继承税费
法定继承人免征
非继承人缴纳3%的契税，其他税费免征
这里需要注意：继承的房屋再次出售需要缴纳20%的个税。
赠与过户
直系亲属免征个税/非直系亲属等同买卖
如果是直系亲属间无偿赠与不动产的，免征个税，需缴纳契税(目前税率3%)。
直系亲属包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
如果是非直系亲属间赠与，除契税外，还要交20%个人所得税。
直系亲属房产赠与税费
拿过户住宅来讲，各地税费政策不同，简单说几个例子
北京：契税=房屋总价×3%
上海：契税=（核定价-增值税）×3%
广州：契税=房屋总价×3%
深圳：契税=过户价×3%
....
这里需要注意3点：
①部分限购城市，如北京，直系亲属间的房屋赠与仍需要具备购房资格！
②再次出售这个房子就进入房产交易买卖流程，根据实际情况可能还会交纳增值部分的20%个人所得税。
③非直系亲属间的赠与费用等同于买卖，小编建议大家选择买卖过户的方式。
3.【二手房买卖税费问题】
契税
北上广深为例
北京：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积小于90平米，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，单价低于区域内平均价格上限。满足以上所有条件的契税征收总房款的1%。
（2）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积大于90平米小于140平米，单价低于区域内平均价格上限。满足以上所有条件的契税契税征收总房款的1.5%。
（3）以上两种情况都不是的按3%征收。
上海：普通住宅契税税率1-1.5%（90平方米以下首套房按1%征收)，非普通住宅契税税率3%。
深圳：首套房90平米以下契约税率1%，90到140平米契税税率1.5%，140平米以上契税税率3%。 二套房契约税率统一征收3%。
广州：首套房建筑面积90平以下享受税费优惠，契税税率1%；90到144平米契税税率1.5%，144平米以上契税税率3%。
以上地区仅做参考，具体事宜还是要到房管局问询。
增值税及附加税
增值税：指不动产在流动过程中产生的增值部分为依据而征收的一种税。
附加税：包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加
还是拿北上广深来举例~
北京：不满2年按增值税的6%，满两年免征
上海：不满2年按增值税的13%，满两年免征
广州：不满2年按计税金额的5.3%，满两年免征
深圳：不满2年按过户价/1.05的5%，满两年免征
...
满两年：我们可以看到一般将购房满2年的普通住宅，可免征增值税及附加税。
个税
个税计费相对繁杂，每个地方的计费不同，需要去自己当地当面问询。
满五唯一：满五唯一的普通住宅，可免征个税
满五”就是指房产证出证或契税票出票的时间已经满5年；“唯一”是指业主在本市内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房。
我们可以发现，单纯考虑价钱是：继承>买卖>赠与。
赠与、继承来的房屋如果需要买卖过户，那么付出的代价就相对来说比较大。
小编平常遇到各种类型的房产比较多，这方面问的也比较多，因为抵押嘛。有很多客户的房子是落在自己亲属名下，做贷款的时候，亲属又不愿意配合，只能自己过户，如果房屋后面不买卖走赠与过户，税费交的少。如果有一天赠与的房子想卖的话，个税这块要补上的。
好了，兄台，科普不易，请点个赞再走~ |
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发表于 2023-1-9 08:45:40
